ליקויי בנייה ברכוש משותף

בדיקת רכוש משותף של בנין מגורים הרכוש המשותף של בנין מגורים כולל את כל האזורים הציבוריים של הבניין ובכלל זה הגג, חדר המדרגות, לובי הכניסה, חדרי שירות שונים, חניון, קירות החוץ והמערכות המכאניות השונות שבמבנה. לחלקים נכבדים מן הבניין הינם אזורים שמרבית מדייריו אינם מגיעים איליו ולכן אינם מודעים כלל לבעיות ולליקויי בניה המצויים שם. בנוסף, המערכות בדרך כלל הינן מורכבות ולדיירים אין את הידע והניסיון לדעת אם הם תקינים והאם הם עומדים בדרישות התקנים של מכון התקנים הישראלי ובתקנות התכנון והבניה.חוות דעת מומחה הנדסי, העוסקת ברכוש המשותף, כוללת בדק בית של כל מרכיבי בניה זו ובה פירוט כל ליקויי הבנייה שנמצאו, הדרכים לתיקונים (במידת האפשר) והעלות הכספית לתיקונים. חוות הדעת קבילה בבית המשפט
תקנות התכנון והבניה מחלקות בנייני מגורים משותפים למספר קטגוריות. ככל שהמבנה גדול יותר, כך מצויות בו מערכות מורכבות יותר המצריכות בדיקות מיוחדות ומקצועיות לוודא כי הותקנו כראוי ועל פי התקנים הרלוונטיים של מכון התקנים הישראלי.

מה כוללת הבדיקה?

בדק הבית נערך על ידי מהנדס בנין מומחה וכולל את כל חלקי הבניין והחצר השייכים לרכוש המשותף. בדרך כלל, הבדיקה מתחילה מגג המבנה, ממשיכה דרך חדר המדרגות והקומות השונות, חניון תת קרקעי (אם קיים), החצר וחזיתות המבנה.

מקובל לחלק בנייני מגורים ע"פ החלוקה הבאה:

      משאבות מים לא תקינות
בניינים רבי קומותההגדרה בתקנות התכנון והבניה קובעת שבבנייני מגורים שבהם גובה ריצפת הכניסה לדירה העליונה שבהם עולה על 29.00 מטרים (עד שנת 2007 ההגדרה קבעה 27.00 מטרים) מגובה ריצפת הכניסה הקובעת לבניין (במידה וזו אינה עולה על 1.20 מ' ממפלס הקרקע). בבניינים אלה דרישות מיוחדות ע"פ התקנים והתקנות הכוללות בין היתר:

  • שני חדרי מדרגות מוגנים.
  • שתי מעליות, שאחת מהן הינה מעלית "אלונקה".
  • גנראטור חירום.
  • מערכת כיבוי אש אוטומטית המחוברת לכל דירה בבניין ולכל קומה במעבר בין הדירות. מערכת זו מחוברת למשאבה (חשמלית או אם מנוע דיזל).
  • מאגר מים חירום ע"ג הגג המשמש בין היתר את מערכת הכיבוי.
  • שילוט הכוונה לזמן חירום.
בניינים גבוהיםבקטגוריה זו נכללים בנינים בהם גובה ריצפת הכניסה לדירה העליונה ממפלס הכניסה הקובעת לבניין, הינו בין 13.00 מטרים ל- 29.00 מטרים.  גם לבתים אלה דרישות מיוחדות ע"פ התקנים והתקנות הכוללות לדוגמא:

  • חדר מדרגות אחד מוגן (עשוי בטון עם דלתות אש בכל קומה).
  • מאגר מים ע"ג הגג להבטחת לחץ מים מספיק לצורכי הדירות וכן לצורכי כיבוי.
  • שילוט הכוונה לזמן חירום.
  • אמצעי אוורור להוצאת עשן מחדר המדרגות במקרה של שירפה בבנין

 

בניינים שאינם גבוהים או רבי-קומותבקטגוריה של בנינים אלה נכללים אלה שבהם ריצפת הכניסה לדירה העליונה אינה גבוהה מ- 13.00 מטרים לעל לגובה הכניסה הקובעת לבניין.  הדרישות לגבי בניינים מסוג זה הינן בסיסיות יותר וזאת משום שאופן יחסי, יש בבניינים אלה מספר נמוך של דירות. בבניינים אלה חדר המדרגות אינו חייב להיות מוגן, אך דרושים פתחים בקומת הגג שיאפשרו שחרור עשן מחדר המדרגות במקרה של שריפה ואין חובה להתקין מעלית (למרות שמקובל להתקין מעלית בכדי שלא לפגוע בערך הדירות).
הדרישות לגבי התקנים מיוחדים, תלוי במספר הקומות בבניין. לדוגמא, בבניינים שבהם מעל ארבע קומות מגורים נדרש להתקין בכל קומה אביזרים לכיבוי אש הכוללים גלגלון, ברז הידרנט, מטף וזרנוקים.בניינים מדורגים, הבנויים על צלע הר ואשר הכניסה אליהם הינה בחלקם העליון או התחתון או במרכז ואשר הגישה לדירות הינה בחדר מדרגות (בדרך כלל חדר מדרגות פתוח ללא קירוי).

בניינים שאינם מדורגים, אך גם הם בנויים על צלע הר, ואשר הגישה אליהם בדרך כלל הינה דרך אחת הקומות האמצעיות והגישה לדירות הינה דרך חדר מדרגות (לעיתים גם עם מעלית) העולה לדירות שמעל הכניסה לבניין (מסומנות ב: 1+, 2+ וכדומה) והיורד לדירות מתחת לכניסה לבניין ( מסומנות ב: 1-, 2- וכדומה).

        נזילות מים ממערכת המשאבות של כיבוי אש
      נזילות מים רטיבות עקב אטימה לקויה בחניון   בנוסף לאמור לעיל לגבי מאפיינים שונים לכל סוג בניין, ישנם מתקנים או אזורים היכולים להופיע בכל סוג של בניין לדוגמא:

  • תיבות דואר
  • מערכת סולרית (בבניינים רבי קומות התקנות אינן מחייבות התקנה של מערכת כזו)
  • מערכת משאבות להגברת לחץ.
  • מעליות.
  • מערכות תאורה לאזורים השונים בבניין.
  • חניון תת קרקעי או על קרקעי.

כמו כן, בכל בנין נבדקים בנוסף גם המעטפת החיצונית של הבניין, חדרי המדרגות, שבילי הגישה לבנין, גג הבניין, מתקני אשפה וכדומה.