פסקי דין בתחום ליקויי בניה

    בתי המשפט

14/04/2004 

 פ ס ק - ד י ן 

1.         עניינו של פסק-דין זה הוא תביעה של קבוצת דיירים, בנוגע לדירות שנרכשו על ידם מאת יפת השמש חברה לבניין והשקעות בע"מ (להלן: "הנתבעת"), בבניינים 2, 3 ו-4 ברח' שבטי ישראל בבית-שמש, וכן תביעת נציגות הבניינים 2, 3 ו-4.

תביעת הדיירים נוגעת לאיחור הנתבעת במסירת דירות, לליקויי בניה, לירידת ערך הדירות, להחזר עמלת ביול ושכ"ט עו"ד, לעגמת נפש, ולבסוף הוצאות משפט. תביעת הנציגות נוגעת לליקויי בניה ברכוש המשותף.

התביעה הוגשה בשמם של 55 תובעים והתייחסה ל-29 דירות. במהלך ניהול המשפט הגיעה הנתבעת לסיכום עם 8 משפחות, לפיו, בתמורה לסכומים ששולמו להם, נמחקת התביעה מטעמם. לאור האמור, נותרו כיום 39 תובעים, בהתייחס ל-21 דירות, ופסק-דין זה מתייחס אליהם בלבד. 

2.         במהלך הדיון הגיעו התובעים מס' 3, 5, 13, 16 ו- 20 להסכמה עם הנתבעת, לפיה קיבלו תשלום בגין ליקויי בניה. לטענת התובעים, קבלת התשלום בגין ליקויי הבניה אינה מייתרת את תביעתם לפיצוי בגין עגמת נפש וירידת ערך הדירה. לטענת הנתבעים, בקבלת התשלום בגין ליקויי הבניה ויתרו התובעים הללו על-פיצוי בגין ירידת ערך ועגמת נפש.

בפתח דבריי אקבע קביעות כלליות בגין ראשי הנזק המבוקשים בכתב התביעה, לאחר מכן אתייחס לכל אחת מהדירות, על-פי הכללים שהתוויתי.

איחור במסירת הדירות 

3.         תחילת הבניה הייתה בספטמבר 1991. על-פי מרבית ההסכמים, התובעים היו אמורים לקבל חזקה בדירות בחדשים אוגוסט - ספטמבר 1992.

בפועל נכנסו התובעים לדירות במהלך החודשים הראשונים של שנת 1993 (לגבי כל תובע יידון המועד בו קיבל את החזקה בדירתו, עת אדון בהתייחס אליו). 

4.         לטענת הנתבעת, הדירות לא נמסרו באיחור, וזאת מכמה טעמים:

הטעם הראשון הוא, שעל-פי סעיף 5ב' להסכם הרכישה ניתנה לה האפשרות לאחר בהשלמת הדירות ומסירתן בשלושה חודשים (להלן - "ארכת החסד").

הטעם השני הוא, כי אירעו גורמים שאינם תלויים בה, כמו סגר שהוטל על השטחים, עונת גשמים קשה במיוחד ועיכוב בהשלמת עבודות על-ידי חברת החשמל. כל הגורמים הנ"ל מהווים כוח עליון, והם מאפשרים לה איחור במסירת הדירות, על-פי סעיף 5ג' להסכם.

הטעם השלישי אותו מביאה הנתבעת כנימוק המצדיק איחור במסירת הדירות הוא, כי התובעים לא השלימו תשלומים במועד, ואף ביקשו שינויים בדירותיהם. אותם השינויים שהתבקשו הצדיקו האיחור, כאמור בסעיף 3ג' להסכם הרכישה, המאפשר לנתבעת לאחר במסירת הדירה עקב ביצוע שינויים שהתבקשו. 

5.         התובעים מסתמכים על פסק דין שניתן בבית-משפט השלום בירושלים בתביעה שהגיש רוכש דירה נגד הנתבעת לתשלום פיצוי בגין איחור במסירת הדירה, ליקויים ועוד, וטוענים כי יש בפסק דין זה משום השתק פלוגתא בהתייחס לטענות הנתבעת אשר הועלו באותו דיון.

פסק הדין בת"א 8061/96 בענין בר מיכל וארנון נגד יפת השמש, מתייחס, בין היתר, לשתי שאלות שהועלו בדיון שלפניי.

השאלה האחת נוגעת לטענת הנתבעת, לפיה האיחור במסירת הדירה נבע מכוח עליון שהוא שנה גשומה במיוחד, סגר על השטחים, ועיכוב בחיבור החשמל על-ידי חברת החשמל.

השאלה השניה נוגעת לטענת התובעים, כי הם זכאים להחזר בגין אגרת ביול, שכ"ט עו"ד ועמלות ערבות בנקאית. בטענה זו אדון בהמשך.

בית-משפט השלום נתן פסק דין מנומק בשתי שאלות אלה. באשר לאיחור במסירת הדירה פסק בית המשפט כי איחור של חודש ימים הנו מוצדק, לאור מכתב מהחשב הכללי באוצר אל מנכ"ל משרד השיכון, בו ניתנה ארכה של 25 ימים לקבלנים אשר ביצעו עבודות חוזי פרוגרמה, וכן הודעות על סגרים בשטחים אשר מנעו מפועלי הבניין להגיע לאתרי עבודה בישראל.

הנתבעת העלתה באותו עניין את טענותיה לענין כוח עליון, והביאה את המסמכים שהביאה גם בפניי. אכן, התובעים שם הם דיירים אחרים, אולם הנתבעת הנה אותה נתבעת, אשר התדיינה באשר לאותו עניין והביאה ראיותיה וטענותיה.

משכך, חל בעניין השתק פלוגתא, שכן המדובר בצדדים קרובים שיש להם קרבה משפטית.

כפי שנקבע בספרה של המלומדת ד"ר נינה זלצמן, מעשה בת דין בהליך אזרחי, פרסומי הפקולטה למשפטים, אוניברסיטת תל-אביב, בהוצאת רמות, עמ' 377:

"על-פי התפישה המודרנית מקבל המושג Privity (קרבה משפטית - מ.ש.א.) משמעות רחבה יותר, ככולל גם אותם מצבים שבהם - משום 'קרבת העניין' של זר להליך לעניינו של אחד מבעלי הדין ביחס לנושא ההתדיינות, יש להשוות את מעמדו, מטעמים של מדיניות משפטית ושיקולים של צדק, למעמדו של בעל הדין לצורך תלותו של כלל המניעות הדיונית". 

אשר-על-כן, טענת הנתבעת באשר לאיחור המוצדק - נדחית, למעט חודש ימים בו הכיר בית-משפט השלום. על בסיס קביעה זו, אחשב את תקופות האיחור במסירה לגבי התובעים הנתבעת טענה, כי הדירות היו מוכנות למסירה כבר בדצמבר 1992, ואולם התובעים לא באו לקבל את הדירות.

אכן, בתצהיר של יצחק שיינפלד מטעם הנתבעת  נאמר, כי הודיע לדיירים שהם יכולים לקבל את החזקה בדירות כבר בדצמבר 1992, אולם אינני מקבלת אמירה זו ואין היא מהימנה בעיני. 

לא הוצג ולו מסמך אחד חתום אשר נשלח על-ידי הנתבעת למי מהדיירים, בו מודיעה הנתבעת לרוכש כי הדירה מוכנה וניתן לקבל את החזקה בה. אין זה מתקבל על הדעת, כי הנתבעת לא תפנה למי מהתובעים בכתב ותודיע לו כי הדירה מוכנה. 

וגם זאת. על-פי תצהירו של יצחק שיינפלד, התקבלו טפסי 4 המעידים על אפשרות חיבור לרשת החשמל רק ביום 2.3.03. דהיינו, בכל מועד קודם לא היו הדירות במצב "שניתן לחבר אותם לרשת החשמל", על-פי התחייבות הנתבעת בסעיף 5י"א להסכם. אשר-על-כן, לפני מועד זה לא היה מקום לחייב מי מהתובעים לקבל את הדירות בהיותן לא מושלמות על-פי ההסכם (ראה גם ע"א      166/87 תבני נ' רחל אדטו-לוי, פד"י מג(3) 104). 

אשר-על-כן, טענת הנתבעת כי הדירות היו מוכנות למסירה בדצמבר 1992 וכי התובעים לא קיימו חובתם להתייצב ולקבלן, נדחית. 

מניין תקופת האיחור

7.         לטענת הנתבעת יש למנות את תקופת האיחור במסירה לצורך פיצוי התובעים החל מתום 3 חודשי ארכת החסד שניתנו לה. 

דין טענתה של הנתבעת להידחות. בפסק דין שניתן לאחרונה בבית המשפט העליון (ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבנין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ ואח' (טרם פורסם)), נקבע (לאור האמור בפסקי-דין קודמים):

"הלכה היא, כי כאשר קבעו הצדדים בחוזה שביניהם, כי איחור של תקופה מסוימת לא יחשב כאיחור המהווה הפרת חוזה, פרשנות בתי המשפט לעניין הפיצוי המקרה של הפרה הנה, כי אחור מעבר לתקופה שנקבעה מהווה הפרת החוזה , ומשהופר החוזה , זכאי הצד הנפגע לפיצוי מהיום שבו התחייב המפר למסור את החזקה, ולא מתום הארכה, אלא אם קבעו הצדדים אחרת". 

דהיינו במקרה בו האיחור היה מעבר לתקופה אשר נקבע בחוזה שלא תחשב כהפרה, לא תקוזז התקופה הנ"ל (ארכת החסד), והאיחור יחשב כהפרה מאותו יום אשר נקבע בחוזה כולל "תקופת החסד" שניתנה לנתבעת (בענייננו כולל שלושת החודשים הראשונים של האיחור). 

(ראה לעניין זה גם ע"א 758/87 מרדכי קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ, פד"י מד(2) 60 וגם ע"א 1339/97 שם טוב שמואל נ' עזבון המנוח שדלז מנחם, תק-על 99(3) 44). 

התוצאה היא, שחישוב הפיצוי בגין איחור במועד המסירה ייעשה לפי האיחור בפועל, פחות חודש ימים, כמפורט בסעיף 5 לעיל.  

ליקויי בניה

8.         התובעים הגישו תביעתם בלא שצירפו חוות-דעת מטעמם. תביעתם כללה ליקויי בניה מפורטים באשר לכל דירה ודירה. הנתבעת הכחישה כי קיימים בכלל ליקויי בניה, ואולם לחילופין חזרה וטענה כי פנתה אין ספור פעמים לתובעים וביקשה לקבל דרישת תיקון, ומרבית הליקויים הנטענים תוקנו.  

לדברי הנתבעת בכתב ההגנה:

"הנתבעת דרשה ודורשת לתקן כל פגם אשר על-פי חוזי המכר ו/או על-פי החוק ואשר חובת תיקונו חלה על-פי דין על הנתבעת (סעיף ה(8) לכתב ההגנה).

"במידה וישנם מקרים אשר טרם הובאו לידיעת הנתבעת קודם הגשת כתב התביעה ואשר טרם טופלו, הנתבעת תטפל בהם כנדרש בכפוף להתחייבויותיה והתחייבות התובעים על-פי הסכמי המכר, ועל-פי כל דין ליקויי בניה" (סעיף 16ז' לכתב ההגנה). 

אף טרם שהתמנה מומחה, חזרה הנתבעת על הסכמתה לתיקון הליקויים. בהודעה מיום 10.9.96 באמרה: 

" ... יצוין כי הנתבעת הביעה את הסכמתה לתקן את הליקויים  הקיימים בדירות פעמים רבות לפני הגשת כתב התביעה, וחזרה והדגישה נכונותה זאת בכתב ההגנה שהוגש מטעמה".

הנתבעת התנגדה בכל תוקף למינוי מומחה מטעם בית המשפט. 

9.           חרף התנגדות הנתבעת, מונה על-ידי מומחה, המהנדס סילביו הופמן. הנתבעת הגישה בקשת רשות ערעור על החלטה זו, ובקשתה נדחתה (רע"א 7431/96 יפת השמש חברה לבניין ולהשקעות בע"מ נ' אלוני ואח', פד"י נא(2)  574). בפסק-דינו של בית המשפט העליון בעניין לא נשללה זכותה של הנתבעת להביא מומחה מטעמה. נקבע כי הזכות להביא מומחה, כמו הזכות להביא ראיות בכלל, היא זכות יסוד ואין לשללה אלא בצורה מפורשת בחוק. 

בית המשפט העליון אפשר לב"כ הצדדים להודיע לבית המשפט, האם בדעתם להמציא חוות דעת מטעמם. הודעה כזו לא התקבלה מטעם הנתבעת. לכן לא הומצאה למומחה שהתמנה על-ידי כל חוות דעת מטעם מי מהצדדים.  

לצערי, בשל נימוקים הקשורים במומחה התעכבה חוות הדעת וניתנה רק ביום 17.02.99. 

לאחר מתן חוות דעת המומחה ביקשה הנתבעת לתקן את הליקויים אשר פורטו בחוות דעתו. 

ב"כ התובעים מסר רשימת דיירים אשר ביקשו כי הנתבעת תבצע את תיקון הליקויים. הנתבעת, על פי טענתה, נערכה לתיקון הליקויים ואף ביצעה תיקונים. בדיעבד, לאחר שמומחה בית המשפט ביקר שוב בדירות התובעים, התברר, כי ברוב המקרים תוקנו רק מקצת מהליקויים. אכן, היו מספר דיירים אשר "התייאשו" מעבודות הנתבעת וסרבו לביצוע תיקון הליקויים.  

10.        עתה, בסיכומיו, טוען ב"כ הנתבעת, כי אין לשעות לליקויים שנטענו על-ידי התובעים, עליהם לא הודיעו התובעים תוך שנה מיום מסירת החזקה בדירה, כנדרש לפי סעיף 4א לחוק המכר (דירות) (להלן: "חוק המכר"). 

סעיף 4א' לחוק המכר (דירות), קובע: 

"(א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה.

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

נראה לי, שסעיף זה לא חל בענייננו. הנימוק לאי תחולה זו נובע מהעובדה שהנתבעת חזרה והצהירה כל העת על נכונותה לבצע את תיקון הליקויים, הן אלה שהודעו לה קודם להגשת התביעה, והן האחרים, ולא הייתה אבחנה כלשהי בין ליקוים שהתובעים הודיעו עליהם במועד, דהיינו תוך שנה מיום מסירת הדירה, לבין ליקויים שהודע עליהם במועד. 

התוצאה הייתה, שלא נפתחה כלל חזית בין הצדדים באשר לשאלה זו. 

ניתן לאמץ בעניין זה את האמור בע"א 2299/99 שפייר נ' דיור לעולה בע"מ, פד"י נה(4) 213, בעמ' 227:

"יש מקום לסברה כי גם במקום שבו קיבל קבלן על עצמו אחריות לליקויים, והודיע על הסכמתו לתיקונם, יראו בו כמי שוויתר על חובת ההודעה המוקדמת".

11.         למעלה מן הצורך, אומר, כי מרבית הליקויים עליהם עמד המומחה אינם ליקויים המתגלים לעין כל מיד במסירה. רטיבות, סדקים, שקיעת מרצפות, הם ליקויים המתגלים לאחר מועד המסירה, בדרך כלל עם חלוף שנה ואף יותר. מסיבה זו של גילוי מאוחר יותר של ליקויים, נקבעה בחוק המכר תקופת אחריות של שלוש שנים מתום תקופת הבדק הקבועה בתוספת. על-פי האמור בחוק תקופת האחריות של הקבלן באשר לצנרת היא 5 שנים (שנתיים תקופת בדק ו-3 שנים אחריות). חדירת רטיבות - 6 שנים, התהוות סדקים - 8 שנים, וכל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית - 4 שנים. 

כאן המקום לציין את דברי המלומד אייל זמיר, בספרו חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, בהוצאת המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, תשס"ב-2002, בעמ' 548-549, עת הוא מותח ביקורת על סעיף 4א' הנ"ל:  

" ... המאפיינים המרכזיים הצריכים לענינו הם היות המוכר הטיפוסי איש מקצוע שעיסוקו בניה ומכירה של דירות, היות הקונה הטיפוסי הדיוט בנושא בניה, והעובדה שדירה היא נכס מורכב אשר רבים מליקוייו הפוטנציאליים ניתנים לגילוי רק תוך כדי השימוש בו, או רק בידי אנשי מקצוע. לא ניתן, איפוא, להתעלם מהכלל שקובע סעיף 4א, אולם ראוי להנמיך את סטנדרט הבדיקה הסבירה ובדרך לסווג אי-התאמות רבות ככל האפשר כנסתרות.

הבדיקה הנדרשת לפי החוק היא בדיקה חזותית, חיצונית בעיקרה בעיניו של אדם מן הישוב כפי שנאמר באחד מפסקי הדין, "אין לצפות מרוכשי דירה שיעמדו עם סרגל ופלס בעת קבלת חזקה בדירה וימדדו אם המצב בדירה עולה בקנה אחד עם המפרט, היתר הבניה וחוק התכנון והבניה".

(ת.א. (שלום ח') 980/62, הערה 103 בעמ' 549 בספר). 

ואכן, אין לצפות שהקונה יהיה מוכן עם מהנדס מטעמו שימדוד את הדירה ומעבריה, יפשפש בקרביה וימהר ויודיע למוכר הדירה מהם הליקויים. 

מכל מקום, במקרה דנן, הן לאור הצהרות הנתבעת כי היא מוכנה וחפצה לתקן את הליקויים, והן לאור מהות הליקויים, נראה כי התובעים העמידו את הנתבעת על הליקויים זמן סביר לאחר גילויים ואין לשלול מהם פיצוי בשל אי הודעה כאמור. 

ויורשה לי לומר, טענת הנתבעת בעניין זה, מוטב שלא היתה נשמעת, לאור האמור לעיל. 

12.         טענה נוספת אשר בפי הנתבעת היא, שיש להפחית לאותם תובעים שלא הסכימו כי יבוצעו תיקונים בדירותיהם, סכומים משווי תיקון הליקויים, כאשר ההפחתה צריכה להיות בשיעור הרווח הקבלני המחושב על העבודות. 

טענה זו יש לדחות. 

אכן, היו מספר תובעים (משפחת פנסקי, משפחת ופרנסקי, משפחת ברדוגו, משפחת עשור, משפחת גלנץ, משפחת קלרספלד, משפחת חביביאן), אשר לא הסכימו לתיקון הליקויים. אי הסכמה זו באה לאחר תקופה ממושכת ביותר של חיים עם אותם ליקויים. הדיירים נכנסו לדירותיהם בסביבות מרץ 1993. התביעה הוגשה בשנת 1995. חוות הדעת הראשונה ניתנה ב 17.02.99. והנה, במשך כל אותן שנים, חרף פירוט הליקויים הן בכתב התביעה והן בחוות הדעת, לא מצאה הנתבעת לנכון להקצות צוותי תיקונים לדירות התובעים ולרכוש המשותף ולבצע תיקון אותם ליקויים. 

בדיעבד, התברר, כי גם כאשר תוקנו הליקויים, היו אלה תיקונים קטנים יחסית והליקויים החמורים של רטיבות וסדקים וריצוף, נשארו בעינם. 

לאור נסיבות אלה, סבורני שהנתבעים אשר לא הסכימו לביצוע התיקונים לא הפרו כל חובה לאפשר לנתבעת לבצע תיקונים, ואין מקום להפחית סכום כלשהו מסכום   תיקון הליקויים.

תובעים אשר מכרו דירותיהם

13.       לטענת הנתבעת, התובעים, משפחת גלנץ ומשפחת גסטוירט, מכרו את דירותיהם ואין הם זכאים לפיצוי בגין תיקון הליקויים, עגמת נפש וירידת ערך הדירות עקב קיום הליקויים.  

יש לדחות טענת הנתבעת.  

בע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, פד"י נ(2) 858, כבר נאמר:

"שעילת התביעה, גם של מוכרי דירותיהם, התגבשה כאשר נמסרו להם דירות פגומות. אין זה מתקבל על דעתי, שקונה ששילם במיטב כספו את מלוא מחירו של מוצר פגום, לא יהא זכאי לפיצוי, רק מפני שבינתיים המוצר כבר אינו ברשותו, כגון שמכר אותו".

על הלכה זו חזר בית המשפט גם בע"א 11254/02 בן אבו חברה לבניין נ' דני סלמן ואח' מינואר 2004 (טרם פורסם):

"דין זה יפה גם להכרעה בשאלת זכאותם לפיצויים של המשיבים 1-2 ו-3-4, אשר בעוד תובענתם נגד המערערת מתבררת והולכת הקדימו ומכרו את בתיהם לאחרים. עילתם לקבלת פיצוי  בגין אי-ההתאמה שבה לקו בתיהם התגבשה ביום שבו מסרה להם המערערת את הבתים; ומכירת בתים לא גרעה את זכותם לקבל פיצוי מלא על אשר רכשו והיו זכאים לקבל, אך בפועל לא קיבלו". 

ראה גם האמור בספרו של אייל זמיר לעיל, עמ' 297-296. 

תובעים אשר הסכימו עם הנתבעת על-פיצוי בגין ליקויי הבניה

14.         לטענת הנתבעת, התובעים משפחת קריגר, משפחת ברלחיס, משפחת גסטוירט, משפחת שטיין ומשפחת בן-הרוש, קיבלו את מלוא תביעתם בגין ליקויי הבניה, ועל-כן לא מגיע להם פיצוי בגין נזק שאינו נזק של ממון (להלן: "עגמת נפש") וירידת ערך. 

חלק מאותם תובעים חתמו על מסמך בכתב, האומר כי אין לתובע כל טענות לחברת יפת השמש בע"מ לגבי תיקונים בדו"ח המדובר, או "אין לי כל תביעות מכל סוג שהוא בגין תיקונים" וחלקם לא חתם על מסמך. דעתי היא, שתובעים אלה זכאים לפיצוי בגין עגמת נפש וירידת ערך, גם אם חתמו על מסמך בנוסח דומה למצוטט לעיל. אותם תובעים הסכימו כי אין להם עוד תביעה בגין תיקון הליקויים, אולם אין בחתימה זו כדי להצביע על ויתור בגין עגמת נפש וירידת ערך. אם היה בכוונתם לוותר על ראשי נזק אלה, היה עליהם לציין עובדה זו במפורש. 

אין כל שוני בין "עגמת נפש" ו"ירידת ערך" לבין איחור במסירה. כל אלה הם ראשי נזק עליהם לא ויתרו התובעים. 

פיצוי בגין עגמת נפש וירידת ערך

15.         לטענת הנתבעת, על פי האמור בסעיף 5ט"ז להסכם, אין לתובעים זכות לפיצוי מעבר לזכות שנקבעה בסעיף זה, על-פיו -

"פרט להתחייבויותיה של החברה לביצוע התיקונים דלעיל, תהיה החברה אחראית אך ורק לנזקים ישירים שייגמרו, באם ייגרמו לקונה כתוצאה מהליקוי, הקלקול ו/או אי ההתאמה ו/או כתוצאה מביצוע התיקונים. הקונה מצידו מתחייב לאפשר ביצוע התיקונים אף אם אלה גרעו מהנאתו בממכר. אם לא יעשה כן, יחשב הדבר כויתור מוחלט מצידו לביצוע התיקונים ו/או על כל סעד משפטי אחר הנובעים מכך". 

לא ראיתי כי האמור בסעיף זה אינו מאפשר תביעה לפיצוי בגין עגמת נפש וירידת ערך. שני ראשי נזק אלה, היה וייקבע כי נגרמו לתובעים ולדירות, מהווים נזק ישיר מהליקויים שמצא המומחה בדירה.  

16.         הנתבעת אף טוענת, כי לא נגרמה ירידת ערך לדירות התובעים, שכן לאור מחירי הדירות שנמכרו על-ידי מי מהתובעים, נראה כי ערכן של הדירות עלה. 

גם טענה זו אינה מתקבלת על דעתי. התובעים רכשו את דירותיהם בתחילת הבינוי הנרחב בבית-שמש, וברי כי לאחר מכן הייתה עליית מחירים כללית בבית-שמש, כך שאין להסיק שלא נגרמה ירידת ערך לדירות מעובדת מכירת הדירות בשווי גבוה יותר מרכישתן. 

17.         נימוק נוסף שמביאה הנתבעת באשר לאי-פסיקת פיצוי בגין ירידת ערך הוא, שלא הובאה מטעם התובעים כל ראיה באשר לירידת ערך כזו.  

אכן, התובעים לא צרפו חוות-דעת מומחה לכתב תביעתם, הגם שהסתמכו על חוות-דעת שהייתה בידם, היא חוות-דעתו של השמאי פטל.  

קיימים מקרים רבים בהם אין צורך בחוות-דעת מומחה לעניין ירידת ערך. המדובר בעניינים שבאומדנא, אשר בית המשפט, לאחר שהוא בוחן את כל הנסיבות, אומד את גובה ירידת הערך על-פי ליקוים ובעיות שהובילו לקביעה כי קיימת ירידת ערך. 

לכן, הצעתי לתובעים, כי לא ימונה שמאי, ובית המשפט יפסוק לפי שיקול דעתו. התובעים הסכימו לכך. הנתבעת ממילא לא הסכימה לדבר, שכן חלקה על קיום הליקויים ועל קיום ירידת ערך בעקבות אי-תיקונם במשך פרק זמן ממושך. 

אשר-על-כן, לא היה צורך בהבאת חוות-דעת שמאי, כפי שאף היה בת"א 648/95 ראובן מזרחי ואח' נ' רחמים אליאספור, תק-מח (2) 4049, הגם ששם היה זה גם בהסכמת הנתבעים (ראה גם ת"א (י-ם) 978/95 מילון ואח' נ' שיכון עובדים (תק-מח 2001(2) 15914 (להלן: "עניין מילון"). 

האם נגרמה ירידת ערך לדירות

18.        דעתי היא, שנגרמה ירידת ערך לדירות. המדובר בדירות אשר החזקה בהן נמסרה בחצית הראשונה של שנת 1993. גם אחרי סבב התיקונים שביצעה הנתבעת, סבר המומחה שעדיין נותרו ליקויים משמעותיים. עיון ברשימת הליקויים שנותרו מראה, כי במרבית הדירות נותרו התובעים עם בעיית רטיבות. בוודאי שניתן לומר על דירות אלה "יצא קול", כלשון פסק הדין בת"א (י-ם) 884/91 בריבוים ואח' נ' רמט בע"מ, תקדין-מחוזי כו(5) 434.  

19.        במרבית הדירות רוחב הפרוזדור צר מהמינימום הנדרש בתקנות התכנון והבניה (בקשה  להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970 (להלן – "תקנות התכנון והבניה").  

הנתבעת אמנם טוענת כי כל שטח שהופחת בפרוזדור הוסף בחדרים, אולם אין הסבר זה משכנעני כי אין לפסוק ירידת ערך. ברור, כי הריסת קירות הפרוזדור והתאמת רוחבו לתקן, זו תוצאה שאינה מתקבלת על הדעת. ייתכן גם, כי בחלק מהדירות קירות אלה הם קירות תומכים. פרוזדור צר יתר על המידה, גורם לתחושת חנק וכן קיימת אי-נוחות רבה בהעברת חפצים ורהיטים. 

ברור כי התובעים יהיו חייבים לגלות עובדה זו אשר מהווה "אי התאמה", היה ויבקשו למכור את דירותיהם (וזאת על-פי חובתם לנהוג בתום-לב מכוח דיני החוזים). מכאן נגזרת המסקנה, שנגרמת ירידת ערך מסוימת לדירה מעין זו. בבואי לדון בתביעות הפרטניות של התובעים, אתייחס לעניין זה על פי הרוחב החסר בפרוזדור. 

20.       אי-התאמה נוספת הקיימת בחלק מהדירות היא משקוף חלון מטבח נמוך מהתקן, רוחב מדרגות קטן מהתקן וגובה הקירות. אתייחס לאי-התאמות אלה כאשר אדון בתובעים השונים, על-פי הנסיבות. 

עגמת נפש

21.        במדינתנו, רובה של האוכלוסייה מבקשת לרכוש דירה למגוריה, ולצורך זה משעבדת עצמה בתשלומי משכנתא ולקיחת התחייבויות. הדירה המשפחתית מהווה בדרך כלל את הונה של המשפחה הממוצעת. ליקויים בדירות, ומגורים של מספר שנים בדירות שיש בהן ליקוים והתדיינות עם מוכרי הדירות, איחורים במסירת הדירות, גורמים עגמת נפש לראשי המשפחה. אין להתעלם מסבל של משפחה העושה את כל ההכנות להיכנס לדירה החדשה, ואולם הדירה אינה מוכנה במועד שהובטח.  

יוזכר גם, שהדירות אוכלסו לפני 11 שנים. עד היום חיים מרבית התובעים בדירות שיש בהן רטיבות. 

בעניין מילון הנ"ל נאמר (בעמ' 15956):

"בחברה הישראלית דירה אינה רק נכס כלכלי. ברכישתה מושגים הביטחון והשלווה לקורת גג קבועה. לאור מגמה זו, מאמצים רבים של בני המשפחה, בעיקר אצל זוגות צעירים, מושקעים בכדי להשיג את המטרה המיוחלת. לעתים מגויסת לשם כך המשפחה הרחבה כולה, בנוסף לנטילת הלוואות ומשכנתאות מכבידות. והנה, משהצליחו סוף סוף להגשים את החלום ולרכוש להם נחלה, באה המציאות וטופחת על פניהם, עת מתגלים הליקויים ואי ההתאמות בממכר. במקרים רבים, בשלב זה כבר מוצו ברכישה עצמה רוב, אם לא כל, המשאבים הכספיים, ולא נותר בידיהם הרבה לשם נקיטת פועלות למימוש זכויותיהם. זהו מפח נפש כפול ומכופל, כאשר הפניות הרבות אל החברה הקבלנית - ממש כמו אל הנתבעת דנן - נתקלות למזער במענה בלתי קונסטרוקטיבי". 

אשר-על-כן, יש לפסוק לתובעים פיצוי בגין נזק לא ממוני (עגמת נפש) (ראה גם ע"א 348/79 גולדמן נ' מיכאלי, פד"י לה(4) 31; ע"א 611/89 דרוקר זכריה נ' נחמיאס, פד"י מו(2) 60 ורבים אחרים). 

בבואי לדון בתובעים השונים, אתייחס לגובה הפיצוי שיש לפסוק בעניינם, על-פי הליקויים שנתגלו בדירותיהם, מהלך הדברים בעניינם והאיחור במסירת הדירה. 

החזר עמלת ערבות ושכ"ט עו"ד

22.         התובעים תבעו כי הנתבעת תשיב להם כספים שגבתה מהם שלא כדין, בין היתר, שכ"ט עו"ד, עמלת ערבות ודמי ביול. לטענת התובעים, בחוזה שנחתם בין הנתבעת לרשויות המדינה הוגבל הסכום אותו רשאית הנתבעת לגבות בגין הנ"ל. למרות האמור, גבתה הנתבעת סכומים גבוהים יותר מן המוסכם. 

יש לדחות תביעת התובעים מכוח אותו השתק פלוגתה בת"א 8061/96 בבית-משפט השלום בירושלים, אשר צוטט לעיל. השופט הנכבד פסק בפלוגתה, דחה את התביעה בעניין זה ואין לחזור ולדון בו. כללי ההשתק חלים גם על התובעים.  

ריבית, הצמדה ומע"מ

23.        הנתבעת טענה, כי אין להוסיף פיצויי ריבית והצמדה על הפיצויים בגין הליקויים, שכן לא הייתה עליית מחירים בשוק. יש לדחות טענתה זו של הנתבעת. ריבית והצמדה לא נועדו להעניש את הנתבעת, והם לא מהווים קנס. מטרת ההצמדה והריבית היא לשמור על ערך הכסף אשר היה בידי הנתבעת, כל עוד לא בוצעו התיקונים. לאור האמור, יוספו הצמדה וריבית לפיצוי בגין הליקויים.  

לסכום שייפסק בגין תיקון הליקויים יתווסף מס ערך מוסף על פי שיעורו ביום התשלום. 

הסכומים שייפסקו על ידי בגין ירידת ערך ונזק לא ממוני מוערכים ליום מסירת החזקה בדירות לידי התובעים. מאותו יום ואילך יישאו הסכומים הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א-1961 (להלן: "חוק פסיקת ריבית והצמדה"). בכל מקום שאחייב בהפרשי הצמדה וריבית הכוונה היא להפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה. 

הרכוש המשותף

24.       התביעה הוגשה אף בשם נציגות הבית המשותף התובעת באשר לליקויים אשר נתגלו ברכוש המשותף (התביעה הכספית של נציגות הבית המשותף הסתכמה ב- 164,000דולר ארה"ב, כשוויים בשקלים ביום הגשת התביעה). 

בכתב ההגנה שהוגש מטעם הנתבעת לא נטענה טענה של חוסר יריבות. ההתייחסות הייתה לגופו של עניין באשר לפגמים אשר נטענו בכתב התביעה. 

במהלך הדיון אמר גם התובע גיל אלבר, כי יש בידו ייפוי כוח מטעם נציגות הבית המשותף. 

25.        המומחה סילביו הופמן בדק את הרכוש המשותף ומסר חוות-דעת באשר לתיקון הליקויים ברכוש המשותף ועלותם הכספית. לטענת הנתבעת, אם התובעים לא ביקשו ביצוע בעין של תיקונים ברכוש המשותף, יש לפסוק רק לפי חלקו היחסי של כל תובע ברכוש המשותף. 

יש לדחות טענה זו. 

אכן, בע"א 559/87 חשאי ואח' נ' רונן ואח', פד"י מו(1) 229 (להלן: "עניין חשאי"), קבע הנשיא שמגר כי מקום בו לא הייתה תביעה לביצוע תיקונים בעין, יש לפסוק פיצוי כספי רק לפי חלקו היחסי של כל תובע ברכוש המשותף. ענייננו כאן שונה. 

כאן תובעת נציגות הבתים המשותפים, אשר לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין: 

"הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות".

בעניין חשאי אמר הנשיא שמגר במפורש, כי אין הוא מתייחס להשלכות האפשריות של תביעת הנציגות, שכן בית-משפט קמא לא התייחס לכך ואף במסגרת הערעור לא הייתה טענה בנושא זה. 

ליקויים ברכוש המשותף אשר יש לתקנם, נוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף. כך גם פגמים במדרגות, בחדרי ההסקה וכד'. אשר-על-כן, פעולת הנציגות במקרה דנן כתובעת היא לגיטימית, מה גם שלא הייתה הכחשה באשר ליריבות (ראה הדיון בע"א 98/00 נציגות הבית המשותף רח' רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד ואח', פד"י לו(2) 21, שם הובעה הסתייגות באשר לתביעת נציגות הבית המשותף באשר לזכויות קנייניות, אולם בענייננו אין מדובר בזכויות קנייניות). 

עוד מן הראוי לציין, כי הנתבעת ביקשה כל העת לתקן את הליקויים ברכוש המשותף, ואף ביצעה בו תיקונים חלקיים. אשר על כן, רשאית הנציגות לתבוע בגין ליקויים ברכוש המשותף גם אם המדובר בתביעה כספית. 

26.        העניינים העיקריים השנויים במחלוקת בעניין הרכוש המשותף הם, האם קיים נדבך ראש - קופינג, כנדרש בתקנות התכנון והבניה, האם נעשה ניקוז במרפסות, והאם לוחות חיפוי השיש בחדר המדרגות מעוגנים כראוי. כמו כן, קיימים חילוקי דעות באשר לאבני הלקט המהווים את הגדרות והקירות התומכים. קיימים אף חילוקי דעות באשר לתקינות המערכת הסולרית. 

נדבך ראש

27.       המומחה סבור כי לא נעשה בבניין נדבך ראש, כנדרש בתקנה 5.36 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאים ואגרות) תש"ל-1970 (להלן - "תקנות התכנון והבנייה"), הקובעת:  

"8. (א) קיר הנמשך ועולה מעל פני הגג יכוסה בנדבך ראש ששטחו העליון יהיה משופע כלפי הגג.

(ב) נדבך ראש יהיה עשוי מחומר מגן אשר ימנע חדירת מים ורטיבות לקיר".

 לסברת הנתבעת, מאחר ולאורך מעקה הגג יצקו חגורת בטון, יש בכך כדי להוות נדבך ראש על-פי התקנות. המומחה נחקר ארוכות אודות נדבך הראש (הוזמן פעמיים לחקירה בנוסף לשתי חקירות שנערכו במשרד עו"ד הרפז). הוצגו לו צילומים אשר לסברת הנתבעת מצביעים על כך שבוצע נדבך ראש כהלכה.

המומחה הסביר כי הרעיון העומד מאחורי התקנה הוא שלא יחדרו מי גשמים לקיר עצמו, ולכן גם מעל קיר בטון יש לשים נדבך ראש שיהיה מחומר מגן שימנע חדירת מים ורטיבות כאמור בתקנה. המומחה הסביר כי בטון עצמו אינו חומר מגן המונע חדירת מים, למעט מקרים בהם נוצק במיוחד באיכות מאד גבוהה על מנת שיהיה אטום. במקרה דנן בדק את הקיר ומצא כי הביצוע אינו תקין, וכלשונו: 

"הביצוע בפועל לא גורם נחת למי שעשה את זה ולא נחת למי שרואה את זה".

ואכן, עיון בצילומים שהוגשו על-ידי הנתבעת מראה בבירור כי אין נדבך ראש כאמור בתקנות, עם שיפוע כלפי הגג, וכתוצאה מכך קיימת רטיבות בקירות. 

חוות-דעתו של המומחה ועדותו היו מהימנים בעיני. 

28.        אני קובעת כי הנתבעת לא יצאה ידי חובתה לפי תקנה 5.36 לתקנות התכנון והבניה, ולא בנתה נדבך ראש כנדרש, ולכן עליה לשלם תמורת ביצועו כפי שקבע המומחה. 

לוחות שיש וקיר תומך

29.        באשר לקיום לוחות שאינם מעוגנים כראוי בחדרי המדרגות, טענה הנתבעת, כי על -פי המפרט היה עליה לבצע את ציפוי הקירות מחומר טיח, והיא  בחרה לשפר את המפרט. 

אם בחרה הנתבעת, מיוזמתה, לשפר את פני חדר המדרגות, יש לבצע זאת כהלכה ולא להשאיר לוחות שיש שאין מאחוריהם מילוי, ולכן הם צפויים לנשור. 

אשר-על-כן, על הנתבעת חובת תיקון לוחות השיש. 

30.       גם באשר לסלעיה בחוץ שנעשתה שלא כהלכה מבחינה זו שיש אבנים אשר נושרות סברה הנתבעת כי היא שיפרה את מצב הבניין, שכן  היה עליה לבנות את קירות החוץ מטיח שפריץ 3 שכבות. 

עם כל הכבוד לנתבעת שביקשה לשפר צורת ציפוי הקירות החיצוניים. משבחרה לעשות כן, עליה לספק קיר בנוי כהלכה ללא נשירת אבנים ממנו. אשר-על-כן, חבה הנתבעת גם בתיקון קיר זה. 

ניקוז

31.        שאלת ניקוז מי הגשמים רלוונטית רק בבניין מספר 2 (הדיירים אלוני, אלבר, חביביאן ועשור).  

המומחה קבע בחוות דעתו בהתייחס לרכוש המשותף של בניין זה, כי מערכת ניקוז מי הגשמים מתבצעת באמצעות זרבוביות המותקנות במרפסות, ואולם "המצב מהווה מפגע תברואתי במקרים בהם דיירי הבניין שוטפים מרפסותיהם ומי השטיפה ולכלוך מתנקזת מגובה רב אל תחום הדירות התחתונות בבניין".  

לסברת המומחה המצב מהווה מפגע תברואתי שניתן לצמצום באמצעות הארכת הצנרת הקיימת על ידי תוספת צנרת תיעול.  

לטענת הנתבעת מפי מר יצחק שיינפלד בתצהירו, אין חובה על הנתבעת להתקין מערכת נפרדת לניקוז שכן התקן הקיים אוסר על ניקוז באמצעות זרבובית דירתית אך ורק בבניין גבוה והמבנה נשוא התביעה אינו כזה. 

            אני סומכת על המומחה, המהנדס הופמן כי הניקוז כפי שבוצע בדירות אינו תקין.  

בתשובה לשאלות ההבהרה שנשאל על ידי הנתבעת (ואשר הנתבעת לא טרחה לשלם תמורתן ולכן לא קיבלה אותן) הסביר המומחה כי: 

" א.1.   הקביעה בחוות דעתי מבוססת על הוראות למתקני תברואה (הל"ת).

2. פרק 7.1 כללי להל"ת קובע – בין היתר – כדלקמן (ציטוט): 

7.1.1    שטחים מרוצפים וחצרות, לרבות חצרות פנימיות (להלן – חצרות) וגגות, ינוקזו על ידי מערכת נפרדת כמפורט ביתר הוראות פרק זה כדי להגן, בין השאר על הבניין ויסודותיו בפני רטיבות ולמנוע סכנה ותנאים בלתי תברואתיים לבני אדם (ההדגשה ס.ה.) 

7.1.2    ניקוז מי גשם ייעשה באופן שלא ייגרם כל נזק או מפגע לבניין הסמוך או לסביבה. 

3.סעיף 7.3.6.2 הל"ת מאפשר ניקוז מרפסות באמצעות זרבובית בתנאי שלא ייגרם כל נזק או מפגע לבני אדם או לרכוש. 

ב.1.      המצב הקיים מהווה מפגע תברואתי ולא נראה לי כי קיימת מחלוקת על כן.

1.1 לו היתה קיימת בבניין מערכת ניקוז מתועלת, ניתן היה לחבר צנרת מי גשם למערכת הנ"ל.

1.2 מאחר ומערכת ניקוז מתועלת לא קיימת וצמ"ג נשפך חופשי בשטחי גינה או חצרות שמשמשים דירות פרטיות אזי, בהתחשב בנסיבות ולדעתי, אין מנוס מלהרחיק צינור מי הגשם מתחום רכוש הפרט מעבר אל גבול המגרש או הקירות התוחמים החצרות הפרטיות, למקום שפיכה מרוחק במטרה לצמצם המפגע התברואתי הסביבתי לדיירי הבניין ועוברי אורח.

ג.          אין כל משמעות לגובהו של הבניין.

הל"ת מתייחס לחובת הניקוז והגנה של הסביבה ללא קשר לגובה הבניין".