אילוז ואח נגד חיים זקן בניין והשקעות בעמ

 

בבית המשפט המחוזי בירושלים
ת"א  001148/97

בפני: כבוד השופטת יהודית צור

 

משה אילוז ואח'

ע"י ב"כ עו"ד אברהם גל, עו"ד גלי מאיר

התובעים

נ  ג  ד

חיים זקן בנין והשקעות בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד עודד ג'ניאו

הנתבעת

פסק-דין

1.       בפני תביעה שהגישו דיירים ונציגויות הבתים  המשותפים  בבניינים 18 ,20, 22 ,24 ,26 ו-28 ברחוב פרי מגדים במעלה אדומים (מגרשים הידועים כ-5 ו-6) נגד חיים זקן בניין והשקעות בע"מ, חברה קבלנית (להלן: 'הנתבעת' או 'הקבלן') ממנה רכשו התובעים את דירותיהם בשנת 1991, במסגרת פרוייקט של משרד הבינוי והשיכון.

עניין התביעה הוא בהפרות של הסכמי מכר וליקויי בנייה. התביעה הוגשה בשמם של 31 דיירים ושש נציגויות הבתים המשותפים והיא מתייחסת ל- 16 דירות ולרכוש המשותף בששה בניינים. במהלך ההליכים המשפטיים נמחקה תביעת התובעים 17 ו-22 בנוגע לרכוש המשותף בבניינים 18 ו-28 (נספח ג' לבש"א 1246/05).

2.       התובעים רכשו מהקבלן דירות מגורים שהיו חלק מפרוייקט של משרד הבינוי והשיכון הכולל עשרה בניינים שבכל אחד מהם שש דירות (סך הכל שישים דירות). במסגרת פרוייקט זה, הוצאה פרוגרמה בה נקבעו סוגי הדירות שבפרוייקט, תקני הדירות ונוהלי בנייה  בהם נדרש הקבלן המבצע לעמוד.

3.       התובעים טוענים כי הנתבעת לא קיימה את כל החיובים שנקבעו בחוזי המכר ובמיוחד איחרה במסירת הדירות. לטענתם,  החוזים עליהם חתמו הינם חוזים אחידים, הכוללים תנאים מקפחים רבים.  הם תובעים פיצוי על העיכוב במסירת  הדירות, על ליקויי בנייה ואי התאמות בדירות ביחס לאמור בחוזים ולמתחייב ממפרטי הדירות, על ירידת ערך ועל עגמת נפש שנגרמה להם. כמו כן, מבקשים התובעים החזר הוצאות שנגרמו להם, ופיצוי על ליקויי הבנייה ואי ההתאמות ברכוש המשותף.

התביעה מקפלת בחובה עילות חוזיות של הפרת הסכמי המכר כמו גם עילות נזיקיות של התנהלות רשלנית של הנתבעת.

4.       התובעים טוענים כי משהתגלו ליקויים בדירותיהם פנו שוב ושוב לנתבעת בבקשה לתקנם. לטענתם, הנתבעת לא קיימה את התחייבויותיה לביצוע התיקונים, וחלקם בוצעו שלא כהלכה, בעצלתיים ובאופן לא יסודי. התובעים העריכו את סכום הפיצוי הכולל המגיע להם בסכום של 5,006,668 ₪. משיקולי אגרה, העמידו התובעים את תביעתם על  סכום כולל של 1,200,000 ₪.

5.       בדיון שהתקיים בבית המשפט ביום 25.11.97 דרשה הנתבעת לתקן בעצמה את הליקויים שהתגלו בדירות התובעים: "אנחנו עומדים על זכותנו לתקן את מה שנדרש בהתאם להסכמות ובכפוף לכל אותם דברים שנתקבלו עליהם הודעות" (דברי ב"כ הנתבעת).

בדיון נוסף שהתקיים ביום 25.2.99 הגיעו הצדדים להסכמה שניתן לה תוקף של החלטה, לפיה על הנתבעת לבצע תיקונים בדירות. הוסכם לקיים פגישה של נציג הנתבעת (המהנדס) עם כל אחד מהדיירים בנוכחות ב"כ התובעים בה יועלו על הכתב התיקונים המוסכמים והמועדים לביצוע התיקונים. בהתאם לכך, ביצעה הנתבעת תיקונים במספר דירות. ביום 3.8.99 הופסקו עבודות התיקונים כאשר כל צד מטיל את האחריות לכך לפתחו של הצד השני.

6.       ביום 24.10.99 החלטתי, על פי בקשת הצדדים, למנות כמומחה מטעם בית המשפט, את המהנדס יצחק ברמן. לאחר שהמהנדס ברמן הודיע כי אינו יכול לקבל על עצמו את התפקיד, מיניתי ביום 3.2.00 כמומחה מטעם בית המשפט את המהנדס סילביו הופמן (להלן – 'המומחה').  המומחה הגיש חוות דעת בהן  פירט את הליקויים ואי ההתאמות בדירות, תוך הבחנה בין אלה הניתנים לתיקון לבין אלה שלא סביר לתקנם וכן צירף הערכת עלות התיקונים של הליקויים ברי התיקון. באשר לפריטים מסוימים נמנע  המומחה מלתת הערכתו, מכיוון שסבר שלגביהם נדרשת הכרעה שיפוטית.

עיקרי טענות התובעים

7.       התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה נורמות מחייבות החלות עליה כקבלן בניין על פי דין, הסכם ונוהג.  להלן יפורטו בקצרה טענות אלה:

8.       לטענת התובעים, על הנתבעת לפצותם על איחור במסירת הדירות. לטענתם, משעה שהנתבעת חרגה מתקופת החסד הקבועה בחוזה, יחל מניין ימי האיחור במסירה, במועד שנקבע בחוזה למסירת הדירות. התובעים טוענים, כי מועד מסירת הדירות  הקובע הינו מועד מתן תעודת הגמר ולא מועד מסירת הדירות לידי התובעים, שכן הדירות נמסרו לדיירים עוד לפני שחוברו למים או חשמל כחוק. לטענתם, בהעדר הודעה מראש על מועד המסירה הם נאלצו לאחר את מועד כניסתם לדירות בשל הצורך להערך למעבר.

9.       לטענת התובעים, הנתבעת מתנערת מאחריותה בדבר העיכוב בהשלמת עבודות הפיתוח. לטענתם,  הפרשנות הראויה לסעיפי הפטור בחוזה, מחייבת מסירת הדירות לידיהם כשהמבנים ראויים לשימוש.

10.   התובעים טוענים, כי סכום הפיצוי על איחור במסירת הדירה הקבוע בחוזה הינו מגוחך ומקפח.  לטענתם, חוק החוזים האחידים מאפשר לבית המשפט להתערב ולבטל למפרע סעיפי חוזה מקפחים בחוזים אחידים הפוגעים בצדדים חלשים.  התובעים דורשים פיצוי ראוי על תשלום שכר דירה במשך תקופת האיחור במסירת הדירות.

11.   עוד טוענים התובעים כי בעת מסירת הדירות – וכתנאי למסירתן – הם נדרשו על ידי הנתבעת לחתום על מסמכים להם ייחסה הנתבעת משמעות של ויתור על זכויותיהם והבעת שביעות רצון מהדירות. התובעים מציינים כי מי שחתם על מסמכים אלה עשה זאת תחת מחאה או בתנאי אילוץ, בניגוד לחוזה ובניגוד לרצונם ולכן הם בטלים או ניתנים לביטול. לטענתם, החתימה על המסמכים נעשתה רק במטרה לצמצם את נזקיהם ולקבל חזקה בדירות עבורן כבר שילמו את מלוא התמורה או את מרביתה.  לטענתם, לא ניתנה להם הזדמנות אמיתית ובתום לב לבדוק באופן יסודי את הדירות, וממילא מרבית הליקויים ואי ההתאמות לחוזה נותרו 'נסתרים' בעת מסירת הדירות. התובעים טוענים כי הודיעו לנתבעת או מי  מטעמה על הליקויים ואי ההתאמות, סמוך למועד גילויים.

12.   לטענת התובעים, הסכמי המכר הינם חוזים אחידים בהיותם חוזים שנוסחו מראש על ידי הנתבעת בנוסחים זהים שישמשו לחתימת הסכמים עם אנשים בלתי מסוימים. התובעים טוענים כי חלק מתנאי החוזה הינם תנאים מקפחים או מגבילים בחוזה אחיד. התובעים מציינים כי סעיפים אלה יוצרים קיפוח ויתרון בלתי הוגן לנתבעת המצדיקים לבטלם, בהיותם נוגדים את תקנת הציבור.

13.   התובעים טוענים, כי נגרמו להם נזקים לא ממוניים כלליים, כגון – עגמת נפש, סבל, אי נוחות ופגיעה בהנאה מהדירות. לטענתם, מדובר בנזקים שנמשכו על פני שנים והם עתידים להטריד גם בעתיד בהיקף בלתי סביר המצביע על רשלנות 'רבתי'. לטענתם, מדובר ברטיבות מפושטת שהותירה בדירות ריחות עובש קבועים, המדרגות הפנימיות בדירות העליונות הפכו למטרד קבוע ויום יומי בהיותן מסוכנות, צרות ותלולות ועוד.  המדובר במטרדים ובנזקים לא ממוניים הנמשכים על פני תריסר שנים מבלי שהתובעים שופו עליהם.

התובעים תובעים פיצוי גם על הנזקים הבלתי ממוניים שנגרמו בשל העיכוב הממושך והשרירותי במסירת הדירות. מדובר בפיצוי על עגמת נפש, 'מריטת עצבים' ואי הוודאות של התובעים. לדבריהם, הם נאלצו למצוא מגורים חלופיים לתקופה קצרה ולא מוגדרת וחלקם נאלצו לשלם דמי שכירות יקרים. חלקם אף נאלצו להתאים את רישום ילדיהם לבתי הספר, לממן הסעות ילדיהם לבית הספר ולפעילויות אחרות.

הסכום שנתבע עבור רכיב זה הינו 40,000 ₪ לכל תובע.

14.   לטענת התובעים הקבלן 'נזכר' בעדותו בבית המשפט לטעון, לראשונה, כי ברצונו לבצע בעצמו את התיקונים, כאשר עד אז התכחש לקיומם של ליקויים. התובעים טוענים, כי לקבלן לא קנויה כל זכות לבצע תיקונים בעצמו ועליו לפצות את התובעים על התיקונים הנדרשים בדירותיהם בהתאם לעלויותיהם הריאליות נכון להיום.

15.   לטענת התובעים, הנתבעת החליטה על דעת עצמה להוריד את דודי המים בבניין ממקומם המקורי (בגג) אל תוך פירי האיוורור בבניין אשר הגישה אליהם היא רק דרך הדירה העליונה בבניין.  התובעים טוענים כי כתוצאה מכך נפגעה יעילות חימום המים בדירות. בנוסף, כל טיפול בקולטים מחייב את הדיירים לקבל את הסכמת בעלי הדירה העליונה להיכנס לדירתם הפרטית.  התובעים טוענים כי אין להוציא את הקולטים מגדר הרכוש המשותף ולהצמידם לדירות מסוימות בלא לתת לכך ביטוי במפרט ובחוזי הרכישה של הדיירים. התובעים סבורים כי הנתבעת ידעה על הפגיעה שנגרמה להם ולכן דאגה להחתימם על מסמכי ויתור ובכך הטעתה אותם.

16.   התובעים טוענים, כי חלה ירידה בערך דירותיהם בשל הליקויים, כגון – רטיבות, הוספת קומה לאחר מכירת הדירות בשטח הרכוש המשותף ופגיעה בתפעול יעיל של המערכות הסולאריות. כמו כן, לטענתם קיומם של ליקויים ואי התאמות אשר אינם ברי תיקון הביא לירידת ערך משמעותית בדירות.  לטענתם, ירידת הערך הינה בשיעור של 2%-3 לפחות. עוד, טוענים התובעים כי חלה ירידת ערך בדירותיהם בשל המוניטין השלילי של הדירות שנבנו על ידי הנתבעת.

17.   התובעים טוענים, כי במשך השנים נאלצו להוציא סכומי כסף נכבדים לתיקון חלק מהליקויים שלא ניתן היה להותירם עד לתום המשפט או עד שתיאות הנתבעת לתקנם.  התובעים מבקשים השבת הסכומים שהוציאו על מנת לתקן את הליקויים הדחופים ובכך להקטין את נזקיהם.

18.   התובעים טוענים כי נציגות הבית המשותף (להלן: 'הנציגות') היא אישיות משפטית שהיקף סמכותה נקבע בחוק המקרקעין והיא רשאית לתבוע שיפוי על נזקי הרכוש המשותף. העובדה כי בעלי דירות בבניינים תבעו באופן פרטני את הנתבעת אינה גורעת מתביעת הנציגות על מכלול הליקויים ברכוש המשותף.

עיקרי טענות הנתבעת

19.   הנתבעת טענה כי תובעים 19,18 ו-20 הגישו את התצהירים באיחור ותובעת 21 לא הגישה כלל תצהיר מטעמה. לטענתה, אף אחד מהתובעים הללו לא נחקר והיא מבקשת להורות על דחיית תביעתם על הסף.

20.   לטענת הנתבעת, התביעה הוגשה בחוסר תום לב קיצוני, בניגוד מפורש להסכם בין הצדדים ובניגוד לדין, תוך ניסיון להתעשר שלא כדין על חשבון הנתבעת. לטענתה מלכתחילה היו התובעים מעוניינים בפיצוי כספי ולא בתיקונים.

הנתבעת טוענת כי מדובר בתביעה קנטרנית וטורדנית אשר את רובה יש לדחות על הסף.

21.   הנתבעת טוענת כי בהסכם המכר בינה לבין התובעים הצהירו התובעים כי הסכמי המכר משקפים את המוסכם בין הצדדים וכי הנתבעת לא תחויב על פי "הבטחות, פרסומים, הצהרות, מצגים, הסכמים, זכרון דברים והתחייבויות בעל פה או בכתב שאינם נכללים בהסכם זה ושנעשו, אם בכלל, לפני חתימתו".

22.   הנתבעת טוענת כי הסכמי המכר אינם חוזים אחידים כמשמעותם בחוק החוזים האחידים. לחלופין טוענת הנתבעת, כי הסעיפים המפורטים בתביעה, אינם מהווים תנאים מקפחים.  הנתבעת טוענת, כי הטענה הועלתה על ידי התובעים באופן כללי וסתמי וללא פירוט.

23.   הנתבעת מציינת, כי לכל הסכם עם התובעים צורף מפרט על פי חוק המכר (דירות) אשר מולא במפורט ובמדויק. לעומת זאת, לטענתה, לכתב התביעה לא צורפו מפרטים למעט המפרט השייך לתובע 1. הנתבעת מכחישה כי דרשה מהתובעים כתנאי למסירת הדירה לחתום על מסמכי ויתור על זכויות. לטענתה, התובעים היו רשאים לבדוק את הדירות לפני מועד המסירה ובמעמד המסירה חייבים היו לעשות כן ולערוך תרשומת באשר למצב הדירות ואם לא עשו כך, אין להם להלין, אלא על עצמם.  הנתבעת מכחישה את טענת התובעים כי לא ניתנה להם הזדמנות אמיתית לבדוק באופן יסודי את הדירות.

24.   הנתבעת טוענת כי בהתאם לסעיף 4.02 לחוזה המכר עבודות הפיתוח הסביבתי אמורות להיות מבוצעות על ידי משרד הבינוי והשיכון או הרשות המקומית ולכן יש לדחות את טענות התובעים בעניין עבודות הפיתוח הסביבתי, אשר לא היו בשליטתה.

25.   הנתבעת מציינת כי בסעיף 4.05 להסכם המכר נקבע שעל כל פיגור מעבר לתשעים ימי החסד, תשלם הנתבעת פיצוי שקלי קבוע השווה ערך ל-300$ בלבד. מעבר לסכום זה, אין לרוכשי הדירות זכות לכל תשלום בקשר לפיגור בהשלמת הדירה ומסירתה.  לטענת הנתבעת, תובעים אשר לא שילמו את מלוא התמורה עבור רכישת הדירה, לא היו זכאים לקבל את הדירות.  עוד טוענת הנתבעת, כי אין ממש בטענת התובעים כי מועד המסירה הקובע הינו מועד מתן תעודות הגמר, זאת מכיוון שחלפו מספר חודשים (בין חמישה לשמונה) מעת הבקשה לקבלת התעודות ועד למועד קבלתן.

לטענת הנתבעת, התובעים לא הניחו תשתית ראייתית מספקת לתביעתם בעניין תשלום שכר הדירה. לטענתה, התובעים לא צירפו הסכם שכירות או קבלות כראיה לתקופות השכירות ולשכר הדירה אשר לטענתם שילמו בשל האיחור במסירת הדירה.

26.   הנתבעת טוענת, כי התובעים לא הניחו תשתית ראייתית להוכחת ירידת ערך.  לטענתה, התובעים לא ערכו הבחנה בין סוגי הדירות השונות (בין הדירות התחתונות לבין הדירות העליונות, בין הדירות שהליקויים בהן תוקנו על ידי הנתבעת לבין הדירות האחרות). הנתבעת מציינת, כי המומחה מטעם בית המשפט אינו שמאי ולא הוגשה חוות דעת של שמאי להערכת הליקויים וירידת הערך. בנוסף, לטענתה, חלק מן התובעים מכרו את דירותיהם ואף צירפו לתצהיריהם את הסכמי המכר של הדירות.

27.   הנתבעת טוענת כי ביצעה תיקונים מקצועיים ויסודיים בדירות התובעים על פי אחריותה כקבוע בהסכמי המכר ובהתאם לקביעת מהנדס והתובעים הביעו שביעות רצונם מהתיקון. לטענתה, בהסכמי המכר נקבע כי רוכשי הדירות נדרשים להודיע בכתב על אי התאמות או ליקויים אשר נוצרו בתקופת הבדק, אם יש כאלה.  לטענתה, רובם המכריע של הליקויים עליהם הצביעו התובעים הינם מסוג הליקויים אשר ניתן היה לגלותם בעת מסירת הדירה ולכן התובעים מנועים מלדרוש את תיקונם. לחלופין, טוענת הנתבעת, כי מאחר שהודעות הדיירים על הליקויים נמסרו לאחר תום תקופת הבדק, יש לראות בתובעים כמי שויתרו על תביעתם בעניין זה. הנתבעת טוענת עוד כי ליקויים שכבר תוקנו אינם גורמים לירידת ערך בדירות.

28.   הנתבעת טוענת, כי דרישת התובעים לדיור חלופי הינה קטנונית וקנטרנית, וכי הם אינם זכאים לכך על פי הוראות סעיף 5.05 להסכמי המכר. לטענתה, דרישת התובעים לדיור חלופי אינה סבירה ומקובלת בנסיבות העניין, שכן אך טבעי הוא שבמסגרת התיקונים המקובלים והצפויים מראש בדירות חדשות נגרמת לרוכשים אי נוחות מסוימת, אשר ניתן וצריך לצפותה מראש.

29.   הנתבעת טוענת כי, ככל שקיימת עילת תביעה נזיקית כלפיה, אין היא מקנה זכות פיצוי  לתובעים, בין היתר בשל אשמם התורם, בכך שמנעו ממנה לבצע תיקונים בדירותיהם או לא דיווחו לה על הליקויים.

30.   הנתבעת מצביעה על פרק הזמן הארוך שחלף ממועד מסירת הדירות עד למועד עריכת הביקורים וחוות הדעת מטעם המומחה מטעם בית המשפט ועד למועד מתן תצהירי התובעים. לטענתה, הליקויים שנמצאו לאחר תקופה כה ארוכה נבעו מבלאי טבעי ומטעמים אחרים אשר אינם קשורים לעבודת הנתבעת. הנתבעת טוענת כי התובעים ביצעו שינויים ושיפוצים בדירות אשר יש בהם כדי לנתק את הקשר הסיבתי בין עבודות הקבלן לבין הליקויים שנמצאו.

31.   הנתבעת טוענת כי הכנת התביעה נעשתה בשיטת "הסרט הנע" וכתוצאה מכך נפלו פגמים שונים בתצהירי התובעים. זאת ועוד, שיטת ה"סרט הנע" באה לידי ביטוי גם ברשימת ליקויים כוללנית ללא הבחנה בין סוגי הדירות ובין הבניינים השונים וללא חתימות. כך גם, לטענתה, הפגיעה במוניטין, הסטייה בגודל הדירות, עלות הפיקוח המקצועי, הפסד ימי עבודה ועלות המגורים החלופיים הוערכו באופן זהה לגבי כל הדירות. לטענתה, שיטת ה"סרט הנע" הביאה  לרשימות ליקויים שנועדו לתמוך בסכום תביעה מופרז.

32.   לטענת הנתבעת, ישנה סתירה בין טענות התובעים השונות. מחד טוענים התובעים, כי הליקויים גרמו להם סבל, טרדה ועגמת נפש ומאידך הם טוענים שלא הבינו שמדובר בליקויים ובהפרת נורמות מחייבות עד שהגיעו לדירותיהם מומחים ועד ששמעו את הסברו של בא כוחם.

הנתבעת טוענת עוד, כי מאחר שלא ניתנה לה הזדמנות נאותה לתקן את הליקויים כקבוע בחוק המכר, אם ייפסקו פיצויים לתובעים, הרי שיש להפחית מהדיירים שמנעו ממנה את האפשרות לתקן את הליקויים עלות קבלנית של 35%, את הוצאות הפיקוח ואת הוצאות הבדיקות המיוחדות.

דיון

33.   בחלק הראשון של פסק הדין אקבע את אמות המידה לבחינת קיומן של הפרות חוזיות וקיומם של ליקויים שבאחריות הקבלן וכן את הממצאים והמסקנות החלים על כלל התובעים. בחלק השני של פסק הדין ייבחן עניינו של כל אחד מהתובעים, תוך בחינה מפורטת של הנזקים ושל גובה הפיצוי הראוי עליהם, בהתאם לכללים ואמות המידה שהותוו.

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט

34.   בהסכמת הצדדים מונה מומחה מטעם בית המשפט, הוא המהנדס מר סילביו הופמן. הצדדים נמנעו מלהזמין את המומחה לחקירה על חוות דעתו. בית המשפט התרשם מהרמה המקצועית והיסודית של חוות דעת המומחה ואני מוצאת כי יש לקבל את חוות דעתו של המומחה לעניין ליקויי הבנייה שנמצאו בדירות ולעניין אי ההתאמות לתכנית המקורית, למפרט ולהוראות התקנות.

35.   כאשר מועלית בפני בית המשפט סוגיה  הדורשת ידע מקצועי, היעזרות במומחה הבקי בתחום המקצועי הרלוונטי לתביעה, מסייעת לבית המשפט.  מידת היסמכותו של בית המשפט על חוות הדעת המקצועית נתונה לשיקול דעתו.

יפים לעניין זה הדברים שנקבעו בע"א 2934/94 סולל בונה נ' ארז איתן ואח' מפי כב' השופטת שטרסברג-כהן:

"למרבית הצער, מעוררים פרויקטים של בניה, מחלוקות והתדיינויות בקשר לליקויי בניה ולאי מילוי ההתחייבויות ההדדיות של כל הגורמים המעורבים. הגיעה העת שכל הצדדים המעורבים יבינו, שיש סוף פסוק לכל אלה, בחוות דעתו של המומחה המתמנה על-ידי בית המשפט בהסכמת באי כוח הצדדים. סביר להניח שאף אחד מהצדדים אינו יוצא במקרים כאלה, כשכל תאוותו בידו, אולם על כל צד להבין כי משנתקבלה חוות דעת ניטרלית של מומחה, שיש בה משום ניסיון רציני להתמודד עם הבעיות המקצועיות הרבות המובאות בפניו, יש לקבל אותה, גם אם לא כל מה שנקבע בה הוא לטעמם ולרוחם של כל הצדדים, וגם אם ניתן להצביע על טעויות או על אפשרויות של קביעות אחרות בנושאים אלה או אחרים".

(תק-על 96(2), 481)

במקרה שבפני, מדובר בחוות דעת מקיפה ומעמיקה של המומחה אשר בקיאותו ומקצועיותו אינן מוטלות בספק.

לדברים אלה מצטרפת העובדה שהמומחה לא נחקר על ידי מי מהצדדים על חוות דעתו. חוות הדעת לא נסתרה והיא נותרה על כנה, מקצועית ומבוססת על יסוד הבדיקות בשטח והממצאים שמצא המומחה. מעבר לכך, מסיכומי התובעים עולה, כי הם מקבלים את ממצאי המומחה לעניין הליקויים וכן את קביעות המומחה באשר לעלות התיקונים. דבריו של ב"כ התובעים בדיון בבית המשפט מאששים זאת:  "במסגרת מינוי המומחה סוכם שכל מה שקשור לליקויים, ייקבע לפי חוות דעת המומחה" (עמ' 66 לפרוטוקול המוקלד מיום 31.3.05, להלן: 'הפרוטוקול'). הנתבעת אף היא לא חלקה על ממצאי המומחה, אולם ציינה בסיכומיה כי משכי הזמן שחלפו ממועדי איכלוס הדירות עד למועדי ביקור המומחה בדירות היו ממושכים וכי מינוי המומחה נעשה לאחר ביצוע התיקונים. כאמור הנתבעת לא חקרה את המומחה מטעם בית המשפט על חוות דעתו.

אכן, נכונים דברי הנתבעת באשר לקושי באומדן הליקויים בחלוף שנים כה רבות ממועד האיכלוס.  אולם, המומחה מטעם בית המשפט היה ער לכך והתחשב בנתון זה בחוות דעתו. לא למותר לציין כי חלוף הזמן הרב נגרם, במידה רבה, בעטייה של הנתבעת, אשר נקטה ב'סחבת' בביצוע התיקונים בדירות. לפיכך, אין זה ראוי לבוא חשבון בקשר לכך עם התובעים דווקא.

מעמדן של נציגויות הבתים המשותפים

36.   הנתבעת העלתה טענות נגד מעמדה המשפטי של נציגות הבית המשותף כאישיות משפטית ונגד מעמדה של הנציגות כמורשה של בעלי הדירות.  יש לקבל טענות אלה באופן חלקי בלבד.

סעיף 65 לחוק המקרקעין , תשכ"ט – 1969 קובע  כי "לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון". סעיף 69 לחוק המקרקעין קובע כי הנציגות תשמש מורשה לבעלי הדירות בעניין החזקה תקינה וניהול של הבית המשותף, היא זכאית להתקשר בחוזים וכן להיות צד בהליך משפטי ובמשא ומתן בשם בעלי הדירות. כשירותה של נציגות הבית המשותף מוגבלת לסמכויות אלו המוקנות לה בחוק המקרקעין. דברים אלה מוצאים ביטוי בפסיקה בדברי כב' השופט ברק (כתוארו אז) בע"א 98/80 (נציגות הבית המשותף רחוב רבי נ' קדמת לוד בע"מ,  פ"ד לו(2), 21 ,עמ' 29-30), שם נדרשה הכרעה האם חלקים מסוימים מקומת המרתף שייכים לרכוש המשותף של הבניין. וכך נאמר בפסק-הדין:

"התחום בו פועלת הנציגות בתור שכזו, דהיינו, כשרותה של הנציגות, נקבע על-ידי חוק המקרקעין. שינוי בהיקף הכשרות מחייב פעולת חקיקה. אין בעלי הדירות בבית משותף יכולים להעניק לנציגות כשרות, שהחוק אינו מעניק לה. כך, למשל, על-פי חוק המקרקעין כשרותה של הנציגות היא לשמש מורשה של בעלי הדירות בענייני ניהול הבית המשותף"…

ובהמשך:

"בעלי הדירות אינם יכולים להסמיך את הנציגות, בתור שכזו, להגיש אותה תביעה, שכן אין בעלי הדירות יכולים להעניק לנציגות כוחות, שחוק המקרקעין לא העניק לה. יחד עם זאת, אין כל מניעה לכך, שבעלי הדירות, החפצים להגיש את התביעה (בין אם אלה כל דיירי הבית המשותף או חלקם בלבד), יעניקו הרשאה למספר בעלי דירות  בין אם אלה מהווים גם את הנציגות ובין אם לאו – כדי שאלה יגישו תביעה בשמם של שולחיהם".

37.   אין בחוק קביעה מפורשת המסמיכה את הנציגות לתבוע את החברה הקבלנית שבנתה את הבניין על בסיס חוזי המכר שנערכו בין הדיירים לחברה הקבלנית.  ראוי לציין כי בשלב בו נחתמו חוזי הרכישה טרם קמה הנציגות ומכל מקום הנציגות לא היתה צד ישיר לחוזים אלה.

               שאלת כשרותה של הנציגות לתבוע את הקבלן באשר לחוזי המכר עם הדיירים לא הוכרעה גם בפסיקתו של בית המשפט העליון באופן חד משמעי, כפי שעולה מהאמור בע"א 646/88 :

אין צורך שנכריע בחילוקי הדעות שנתגלעו בין הצדדים בנושא הנציגות. נוסיף עם זאת, כי נתעורר ספק בליבנו אם רשאית נציגות, אף אם נתמנתה כדין, לתבוע קיומם של חוזי מכר שעשו הדיירים עם הקבלנים, ולעמוד בדין על דבר היקפו של הרכוש המשותף – והרי על כך מתכתשים הצדדים (ע"א 646/88 קבלני ירושלים בע"מ נ' חיים ועלק בודנר, תק-על 92(2), 877 ,עמ' 878).

38.   כמו בע"א 646/88, כך גם בענייננו אין צורך להכריע בשאלת כשרותה של הנציגות לתבוע בשמה היא, מאחר שהנציגות מוסמכת לפעול מכוח דיני השליחות.

בעלי הדירות שהם התובעים בפני, זכאים להסמיך את אלה מביניהם המשמשים כנציגות, לפעול בשמם כשליח (ע"א 98/80, לעיל; ע"א 646/88 לעיל).   כל דייר רכש יחד עם דירתו גם חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף, והנתבעת חייבת כלפי כל בעל דירה בנפרד, לא רק באשר לדירתו, כי אם  גם בנוגע לכלל הרכוש המשותף (ת"א (ירושלים) 990/91 – טרבלסי יוסף ו-24 אח' נ' המשיב, תק-מח 96(3), 559 ,עמ' 586).

39.   בענייננו, הנציגות שימשה כשלוחה רק של חלק מבעלי הדירות, שהם התובעים שבפני, אשר נתנו לנציגות את הרשאותיהם לפעול בשמם. לפיכך סכום הפיצוי שניתן לקבל הינו הסכום היחסי המגיע לכל אחד מהתובעים בלבד, על פי חלקו היחסי ברכוש המשותף, ולא הסכום המלא הדרוש לביצוע התיקונים לכלל הרכוש המשותף, הכולל חלקים של דיירים שלא הגישו תביעה בתיק זה. בע"א 559/87 קבע כב' הנשיא שמגר:

                              "התביעה שהגישו הדיירים היתה למתן פיצוי כספי בגין ליקויים ברכוש המשותף. הבעלות ברכוש המשותף כשמה כן היא משותפת לכל הדיירים. אמנם חלקו של כל דייר משתרע על פני כל הרכוש המשותף, אולם זהו אך חלק יחסי מרכוש זה מבחינה פיסית, חלקו של הדייר אינו מסוים… אך לא כן מן הבחינה המשפטית: לכל דייר חלק יחסי מסוים ברכוש המשותף, ששיעורו נקבע לפי שטח רצפת דירתו אל שטח רצפת הדירות הכולל או לפי קביעה אחרת בתקנון… הואיל ולא נתבע בעניינו סעד של ביצוע בעין, אלא נתבקש סעד כספי לפיצוי התובעים על נזקים שנגרמו להם, נזקים המתייחסים לרכוש המשותף בלבד, הרי שיש לפצות כל דייר ודייר אשר תביעתו הוכחה לפי חלקו ברכוש המשותף" (ע"א 559/87 מנחם חשאי ו-18 אח' נ' יצחק ארוין רונן ואח', פ"ד מו(1) 229).

(ראו גם ע"א (תל אביב-יפו) 1948/95 פלד זוהר ואח' נ' גיל שיף נכסים ואח', תק-מח 98(1), 2706).

לפיכך יש לקבוע כי כל אחד מהתובעים שיוכיח תביעתו יקבל פיצוי בהתאם לחלקו היחסי ברכוש המשותף. פירוט הליקויים הנוגעים לרכוש המשותף וגובה הפיצוי שיקבע לשם ביצוע התיקונים הדרושים, יידון בהמשך בנוגע לכל אחד מהבניינים.

טענות התובעים כי לנציגות כשרות משפטית לתבוע מכח עילה נזיקית, דינן להידחות.  טענות התובעים המושתתות על עילות נזיקיות לא הוכחו כלל, נטענו באופן כללי וסתום ולפיכך החלטתי לדחותן.

חוזים אחידים

40.   לטענת התובעים חוזי המכר שנכרתו ביניהם לבין הנתבעת מהווים חוזים אחידים ורבות  מהתניות המופיעות בהם הינן תניות מקפחות.

סעיף 2 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג – 1982 מגדיר חוזה אחיד כך:

"נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם".

המדובר בחוזה המוכתב בידי צד אחד, שמציע אותו למתקשרים מבלי שמוצעת להם האפשרות לנהל משא ומתן על תנאיו או לשנותם (לוסטהויז ושפניץ, חוזים אחידים      (1994), עמ' 23).  בפסיקה הוגדר ייחודו של החוזה האחיד בכך שבפני הלקוח:

"… עומדת הברירה לקבל את ההצעה כמות שהיא או לדחותה.  מרכיב זה של חוסר ברירה מעשי, בחינת "Take it or leave it", הינו ממאפייניו העיקריים של החוזה האחיד…".

(ע"א 825/88 ארגון שחקני הכדורגל בישראל נ' ההתאחדות לכדורגל בישראל, פ"ד מה(5) 89 ,110).

בענייננו, עולה בבירור כי מדובר בחוזים אחידים. חוזי המכר נוסחו במלואם על ידי הנתבעת, מבלי שנוהל כל משא ומתן עם התובעים על הסעיפים השונים שבהם. סעיפי חוזי המכר של הדיירים השונים הינם זהים זה לזה בנוסחם, למעט שינויים מתחייבים ביחס לזיהוי הנכס והרוכשים, מועדי המסירה וכיוצאים באלה.

ההכרעה, האם מדובר בחוזה אחיד, הינה בעלת חשיבות לשם הגנה על ציבור הצרכנים – במקרה זה רוכשי הדירות – שהם הצד החלש בהתקשרות.  כאשר מדובר בחוזה אחיד, יש לבחון בקפידה האם תנאי החוזה נכתבו בהגינות ובתום לב מבלי לקפח את הצד השני.

יחד עם זאת, טענות התובעים באשר לסעיפים המקפחים בחוזים האחידים דינן להידחות.  עיון בסעיפים אלה מעלה, כי יש בהם כדי להגביל את אחריות הנתבעת כלפי רוכשי הדירות ולעיתים מדובר בהגבלות משמעותיות, אלא שהתובעים לא  שיכנעו כי הגבלות אלו חורגות מגדר הסביר. הטענה כי מדובר בסעיפים מקפחים נטענה בכתב התביעה בכלליות בנוגע לערב רב של סעיפים שונים, מבלי שהתובעים טרחו לפרט באשר לכל סעיף, באופן ספציפי, מדוע מדובר בסעיף מקפח.  רק בשלב הסיכומים מצאו התובעים לנכון לפרט טענותיהם בנושא זה, וגם זאת באופן חלקי בלבד. גם לאחר בחינת נימוקי התובעים, כפי שבאו לידי ביטוי בסיכומים, נראה כי התובעים לא שכנעו כי מדובר בתניות המקנות לקבלן זכות בלתי סבירה, או שוללות מהם זכויות בדרך בלתי סבירה.

 איחור במסירת הדירות

41.   מועדי מסירת החזקה בדירות שנקבעו בחוזי המכר נעו בין חודש יוני 1992 לבין חודש ינואר 1993 ובמרבית ההסכמים ההתחייבות היתה למסירת הדירה ביום 30.9.92. מועדי מסירת החזקה בפועל נעו בין חודש אוקטובר 1992 לבין חודש אוגוסט 1993. מרבית האיחורים במסירת החזקה בדירות נמשכו מספר חודשים (משך האיחור במסירת הדירה יידון בהמשך בנוגע לכל תובע בנפרד)

תעודת הגמר נמסרה לתובעים שדירותיהם בבניין שנבנה במגרש 5 ביום 6.9.93 ולתובעים שדירותיהם בבניין שנבנה במגרש 6 ביום 13.6.93 (ראו תעודת עובד הציבור, נספח א' לסיכומי התובעים).

בסעיף 4.04  לחוזה המכר נקבע כי איחור במסירה שלא יעלה על תשעים יום  לא ייחשב להפרת ההסכם ("תקופת חסד").   סעיף 4.05 לחוזה קובע את גובה הפיצוי על איחור במסירת הדירות: אם החברה לא תעמוד בלוח הזמנים להשלמת ומסירת הדירה לאחר מועד המסירה, היא תשלם לרוכש פיצוי על כל חודש של פיגור נוסף במסירה, בסכום שקלי השווה בערכו ל- 300$.  עוד קובע הסעיף כי פרט לתשלום זה לא יהיה זכאי הרוכש לכל פיצוי או דמי נזק בקשר עם איחור במסירת הדירה, לרבות ריבית או הצמדה ולא תהיה זו עילה להשתחרר מהתחייבויותיו על פי ההסכם.

42.   הלכה היא כי אם בהסכם לא קבעו הצדדים אחרת, איחור מעבר לתקופת החסד מהווה הפרת חוזה.  הפרת החוזה מקימה לרוכש הדירה זכות לפיצוי החל מהמועד בו התחייב הקבלן המפר למסור את החזקה בדירה ולא מתום תקופת החסד. כלומר, אם האיחור גולש אל מעבר לתקופה אשר נקבע לגביה בחוזה שלא תחשב כהפרה, לא תקוזז תקופה זו ('תקופת החסד'), והאיחור ייחשב כהפרה ממועד מסירת החזקה  כפי שנקבע בחוזה, כולל "תקופת החסד" שניתנה לנתבעת.  הטעם לכך נעוץ בכך שאומד דעתם של הצדדים לא כלל הסכמה להפחתת הפיצוי על הנזק שייגרם לרוכשי הדירות, במקרה בו האיחור יימשך מעבר לתקופה של תשעים ימים (ע"א 4337/02 ירמיהו עייני חברה לבניין בע"מ נ' קו-אופ צפון היפרשוק רשתות שיווק בע"מ, פ"ד נח(1), 799;  ע"א 758/87 מרדכי קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ, פ"ד מד(2) 60).

43.   סעיף 4.01 להסכם המכר קובע את המועד האחרון למסירת הדירות,  וזאת בתנאי שעד למועד זה ימלאו הרוכשים את ההתחייבויות המוטלות עליהם בהתאם להסכם. עוד קובע הסעיף כי הדירה תימסר לדיירים כשהיא 'ראויה לשימוש'.

התובעים טוענים כי מועד מסירת הדירה הקובע אינו מועד מסירת מפתח הדירה לידי הדיירים. לטענתם, הדירות נמסרו להם בטרם חוברו למים או לחשמל כחוק (אלא באילתורים שונים ומסוכנים). עוד טענו כי במועד מסירת הדירות טרם הושלמו עבודות פיתוח חיוניות והכרחיות, דבר שהיווה סכנה של ממש לדיירים. במצב זה, לטענתם, אין מדובר בדירה ה"ראויה לשימוש". לטענתם, יש למנות את האיחור עד למועד מתן תעודות הגמר.

44.   מכאן, השאלה הדרושה הכרעה היא, מהו המועד הקובע לצורך מניין תקופת האיחור במסירה: מועד מסירת הדירות בפועל או מועד מתן תעודת הגמר והחיבור לתשתיות.

                חיבור לתשתיות

45.   לתובעים טענות שונות הנוגעות לחיבור לחשמל ולמים בעת מסירת הדירות. לטענתם, נגרמו להם סבל ואי נוחות עקב בעיות באספקת החשמל והמים לדירות.

סעיף 2(א) לתקנות התכנון והבניה (חיבור מבנה לתשתיות  לפני השלמת תנאי ההיתר), התשנ"ב-1991 קובע, כי בהתאם לסעיף 157א(ה1) לחוק, מבנה ראוי לשימוש הוא מבנה שנסתיימה בנייתו למטרה שלשמה הוקם, לרבות מערכות החשמל, המים והביוב והכנת חיבור המערכות הללו לרשתות השכונתיות והאזוריות.

בהסכם המכר התחייבה הנתבעת בעניין זה:

"במועד המסירה תהיה הדירה מחוברת לרשת הביוב, ובמצב שניתן  לחברה לרשת המים, החשמל והגז בכפוף לכך שהרוכש יחתום על חוזה לאספקת מים עם הרשות המקומית, על חוזה לאספקת חשמל עם חברת החשמל ועל חוזה לאספקת גז עם חברת הגז.  החובה לחתום חוזים כנ"ל ולשלם את התשלומים ו/או הפיקדון הכרוכים בכך היא על הרוכש."

                (סעיף 4.11 לחוזה המכר)

העדר חיבור לתשתיות כגון מים וחשמל, מכביד על היכולת להשתמש בדירה והופך את הדירה לבלתי ראוייה לשימוש. לפיכך השאלה שיש להכריע בה היא האם הוכח כי הנתבעת לא עמדה בהתחייבותה להעמיד לתובעים דירות אשר ניתן לחברן לרשת המים, החשמל והגז.

בע"א 1632/98 משה ארבוס נ' אברהם רובינשטיין ושות' – חברה קבלנית בע"מ, פ"ד נה(3) 913, אישר בית המשפט העליון את קביעתו של בית המשפט המחוזי כי חברה קבלנית שמסרה דירות בטרם חוברו למערכת הביוב החשמל והטלפון, בטרם נוצק משטח הכניסה לבניין, ואף בטרם היו בבניין מדרגות או מעלית – הפרה את תנאי המסירה שנקבעו בהסכם המכר. לפיכך, חיבורה של הדירה לתשתיות הכרחיות, כמו מים, חשמל וביוב תהווה שיקול בהכרעה האם במועד בו נמסרו המפתחות לתובעים היו הדירות ראויות לשימוש. בענייננו, אף אחד מהתובעים לא סיפק את מלוא הנתונים הדרושים להוכחת טענה זו. התובעים לא נקבו במועדי חיבור דירותיהם לחשמל ולמים, והסתפקו בתיאור הטרדה שנגרמה להם עד למועד החיבור. לפיכך, הטענות בעניין זה לא הוכחו. לכך מצטרפת טענת הנתבעת שלא נסתרה, לפיה מועד מתן תעודות הגמר אינו יכול לשמש כמועד קובע, שכן ממועד בקשת הקבלן לקבל תעודות גמר עד למועד קבלתן בפועל חלפו מספר חודשים. לפיכך, המועד הקובע לבחינת משך האיחור במסירה יהיה מועד מסירת הדירות לידי הדיירים בפועל.

עבודות הפיתוח הסביבתי

46.   התובעים טענו כי גם לאחר שהדירה נמסרה לחזקתם נמשכו עבודות הפיתוח בשכונה.  לטענתם, מדובר בעבודות פיתוח, כגון – סלילת כבישים, מדרכות ותאורה שלא הושלמו, ודרך הגישה לבניין היתה מסוכנת. בנוסף, נמשכו עבודות באתר הבניה שגרמו לאבק, לרעש ולטרדה. לטענתם, אלמלא מצוקת הדיור אליה נקלעו בשל האיחור במסירת הדירה, לא היו מוכנים לקבל מהנתבעת את הדירות במצב בו התקבלו.

טענה זו אינה מבוססת ודינה להידחות. בהתאם לסעיף 2 לתקנות התכנון והבניה (חיבור מבנה לתשתיות לפני השלמת תנאי ההיתר), התשנ"ב-1991, מבנה יכול להיחשב ראוי לשימוש גם אם טרם הושלמו עבודות מסוימות שאינן מבוצעות במבנה עצמו, כגון – עבודות עפר, קירות תומכים, ניקוז, מערכת השקיה, תאורה, גינון, גדרות, חניה וכו'. תנאי לכך הוא שלא נשקפת סכנה לבריאותם או לשלומם של המשתמשים במבנה כתוצאה מאי השלמת אותן עבודות ושניתן להשתמש במבנה למטרה שלשמה הוא נבנה באופן ראוי גם ללא השלמת העבודות.  התובעים לא הוכיחו כי נשקפה להם סכנה מאי סיום העבודות, וכל טענותיהם לעניין זה נטענו באופן כללי וסתמי. כמו כן לא שכנעו התובעים כי לא ניתן היה להשתמש בבניין לשם מגורים.

זאת  ועוד, בחוזה המכר צוין במפורש כי הנתבעת אינה מחויבת בסיום עבודות הפיתוח עד למועד מסירת הדירות וכי תוכל להמשיך בהן גם לאחר מכן. סעיף 4.02 להסכם קובע כך:

"השלמת הדירה בהסכם זה פירושה היותה בנויה בהתאם לתשריט ולמפרט ולהוראות ההסכם. מוסכם בזה במפורש שעבודות פיתוח הקשורות לבית ולסביבתו תוכלנה להמשך אף לאחר מסירת הדירה לרוכש.  על מנת להסיר ספק מוצהר בזאת ע"י הרוכש כי ידוע לו שמחיר הדירה כולל אך ורק את אותן עבודות פיתוח שבמפרט.

 

החברה מצהירה כי:

 

א.                 כל הוצאות הפיתוח הצמוד חלות עליה והעבודה תבוצע על ידה.

ב.                  הוצאות הפיתוח הסביבתי כפי שנדרשה לשאת בהם ע"י משרד הבינוי והשיכון ו/או הרשות המקומית חלות עליה אך העבודה לא תבוצע על ידה אלא ע"י הגופים הנ"ל ואשר על כן הרוכש מצהיר בזה כי לא יהיו לו כל טענות, תביעות ומענות כלפי החברה בגין קצב ביצוע עבודות הפיתוח הסביבתי".

הסכמה זו בחוזה לפיה אין הקבלן מחוייב להשלים את עבודות הפיתוח עד למועד מסירת הדירות, סותמת את הגולל על טענות התובעים הן בנוגע לעבודות הפיתוח המבוצעות על ידי החברה הקבלנית והן בנוגע לעבודות הפיתוח המבוצעות על ידי  הרשויות אשר בהוצאותיהן נושאת הנתבעת.

אכן, מדובר באי נוחות שנגרמה לדיירים, אולם אי נוחות זו היתה צפויה מראש, שהרי מדובר בפרוייקט בנייה חדש. הדיירים הסכימו בחוזה שהנתבעת אינה אחראית לעבודות הפיתוח שבאחריות הרשות המקומית, ואילו לגבי הפיתוח המצוי באחריותה נקבע בחוזה שאין הנתבעת מחוייבת בסיום עבודות הפיתוח עד למועד מסירת הדירות.

עם זאת, הגם שלא ניתנה התחייבות מפורשת על המועד בו יסתיימו עבודות הפיתוח, אין פירוש הדבר שהקבלן יכול להמשיכן ככל העולה על רוחו.  משך ביצוע  עבודות הפיתוח על ידי הקבלן צריך להיות בגדר הסביר, וגרימת אי נוחות מתמשכת לדיירים עלולה להביא לחיובו בתשלום פיצויים על האיחור בביצוע עבודות אלו. על הקבלן היה לתחום מראש את פרק הזמן בו יכולות להימשך העבודות, ולא להותיר בידיו זכות לדחות את ביצוע העבודות כרצונו.

מובן, כי אילו היה פרק הזמן ללא עבודות פיתוח מצד הקבלן חורג מגדר הסביר, היה מקום לסטות מהקבוע בחוזה ולחייב בפיצויים גם על אי הנוחות שנגרמה לדיירים עקב כך.

בקשר לכך התובעים לא ציינו בתצהירי העדות מטעמם, פרטים אודות המועד בו הסתיימו העבודות ועל המועד בו אי הנוחות נפסקה כך שלא הוכחה טענתם בעניין זה. התובעים רכשו את דירותיהם בשכונה בהקמה בה האיכלוס הינו הדרגתי. התובעים ידעו זאת במועד החתימה על ההסכם ויש להניח שהדבר בא לידי ביטוי במחיר הדירות שרכשו. לפיכך, יש לדחות את טענותיהם באשר לקצב ביצוע עבודות הפיתוח ואין בסיס לטענות כי המבנים היו בלתי ראויים לשימוש לאחר מועד מסירת הדירות, בשל אי השלמת עבודות אלו.

47.   הנתבעת טוענת, כי תובעים אשר לא שילמו את מלוא התמורה, אלא רק את 'מרבית התמורה', לא היו זכאים לקבל את הדירות. בסעיף 7 לכתב התביעה ציינו התובעים, כי מילאו אחר כל חיוביהם על פי ההסכם במלואם.  הנתבעת לא חלקה על האמור בסעיף זה, ועל אף שהקפידה להכחיש את מרבית טענות התובעים באופן פרטני, פסחה על סעיף 7 בהכחשותיה (למעט הכחשה גורפת של כל טענה בכתב התביעה שהנתבעת לא הודתה בה במפורש).  אין די באמירה בעלמא של הנתבעת, כי תובעים אשר שילמו רק את מרבית התמורה אינם זכאים לקבל את הדירות. הנתבעת לא הצביעה על מי מהתובעים, אשר מסירת דירתו עוכבה בשל אי תשלום יתרת התמורה.

משחלף המועד הקבוע בחוזה לשם מסירת הדירה ולכאורה התקיימה הפרה של סעיף 4.01 להסכם המכר מצד הנתבעת, היה על הנתבעת לציין בפני התובעים כי מסירת החזקה בדירה לא תתאפשר עד לתשלום יתרת התמורה.  הנתבעת לא טענה טענות כאלה ואף לא חלקה על עמידתם של התובעים בהתחייבויותיהם בכתב ההגנה שהוגש מטעמה. לפיכך, יש לדחות את טענת הנתבעת כי האיחור במסירת הדירה נגרם בשל עיכוב בתשלום יתרת התמורה על ידי מי מהתובעים.

48.   התובעים טענו כי גובה הפיצוי עליו הוסכם בחוזה המכר נמוך במיוחד. לטענתם, על הקבלן לשלם להם שכר דירה ראוי וכן הוצאות נוספות שנגרמו להם כתוצאה מהאיחור במסירת הדירות. טענה זו אינה מבוססת ויש לדחותה. גובה הפיצוי נקבע בהסכם המכר בסכום מוסכם והוא מחייב את הצדדים. סכום הפיצוי שהועמד בחוזה על סך של 300$ על כל חודש של פיגור במסירת הדירות מצוי בגדר הסביר ואינו עולה כדי 'סעיף מקפח' בחוזה אחיד. עם זאת, הקביעה החוזית, כי הסכום המוסכם לא יישא הצמדה וריבית אינה סבירה.  תכלית הסעיף הינה לפצות את הדיירים באופן ריאלי על הנזק שנגרם להם מהאיחור בדירה. תוספת ההצמדה והריבית היא שמאפשרת שמירה על הערך הריאלי של הסכום. נוכח התקופה הארוכה שחלפה מאז מסירת הדירות עד לסיום ההליך המשפטי, נודעת לכך חשיבות רבה יותר.

לא למותר לציין, כי חלק מהתובעים קיבלו סכום זה עבור חודשי האיחור שלא היו שנויים במחלוקת ולא הביעו כל מחאה לגביו, ורק בעת התביעה העלו לראשונה טענה בעניין זה. מעבר לכך, התובעים לא הגישו חוות דעת של שמאי מקרקעין הכוללת התייחסות לדמי שכירות ראויים על הנכסים אשר נמסרו באיחור וגם מטעם זה טענתם בעניין זה לא הוכחה (א. ורדי, דיני מכר דירות, חושן למשפט, תשנ"ז-1997, עמ' 337).

מרבית התובעים אשר ביקשו סכומים הגבוהים מהקבוע בחוזה לא צירפו כל קבלות אודות תשלום שכר הדירה אותו, לדבריהם, שילמו בפועל בתקופה זו. מעבר לכך, חלק מן התובעים ציינו כי כלל לא שכרו דירה בתקופת האיחור במסירה, אלא מצאו סידורי מגורים חלופיים אחרים וכי התשלום בגובה שכר הדירה אותו הם דורשים הינו שכר הדירה המקובל באותה תקופה בשכונה זו. הסכומים אותם ביקשו התובעים נעו בין  600$ ל-700$ לחודש. בהעדר חוות דעת של שמאי, או ביסוס אחר להערכת אותם תובעים, דין תביעה זו להידחות.

הגבלת ההודעות על אי-התאמות וליקויים למשך תקופת הבדק

49. לטענת הנתבעת, יש לדחות את טענת התובעים בנוגע לליקויים עליהם לא קיבלה הודעה. לטענתה, סעיף 5.01 להסכם המכר קובע כי הודעה על אי התאמה או ליקוי הדרושים תיקון תעשה בכתב. בנוסף טוענת הנתבעת כי היה על התובעים לפנות לקבלן בהודעות במשך תקופת הבדק כקבוע בסעיף 5.01(ח) להסכם, היינו – תוך שנה מיום מסירת החזקה בדירה, וכנדרש לפי סעיף 4א לחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר").

סעיף 4א לחוק המכר, שכתורתו 'הודעה על אי התאמה' קובע כך:

"(א) הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי-התאמה-

(1) שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;

(2) שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה".

חוק המכר עורך הבחנה בין ליקויים שניתן היה לגלותם בעת קבלת הדירה לבין ליקויים שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה, בעת קבלת הדירה. בענייננו את מרבית הליקויים ואי ההתאמות ניתן היה לגלות רק כעבור זמן ממושך ולא בעת קבלת החזקה בדירה. מדובר בליקויים אשר לא היו גלויים על פני השטח והופיעו רק לאחר זמן. זאת ועוד, רבים מהליקויים שהתגלו בדירות היו ליקויים דינאמיים אשר החמירו עם השנים ולכן מועד ההודעה הסביר לגביהם הינו לאחר שהתגלו, גם אם מדובר בתקופה העולה על שנה ממועד קבלת הדירה.

50. לפיכך, טענת הנתבעת בעניין זה אינה מבוססת ויש לדחותה. נראה כי בפועל, במהלך ההליך המשפטי, התייתרה שאלה זו. בדיון מיום 25.11.97 עמדה הנתבעת על זכותה לתקן ליקויים בדירות בהתאם להסכמות ובכפוף לכל אותם דברים שנתקבלו עליהם הודעות.  בהסכמתה לבצע תיקונים לא ערכה הנתבעת הבחנה בין ליקויים שהתובעים הודיעו עליהם בתקופת הבדק, לבין ליקויים שלשיטתה לא הודע עליהם במועד. בכך, למעשה, ויתרה הנתבעת על הטענה כי הודעות התובעים שהתקבלו לאחר למעלה משנה אינן תקפות.

51. הודעת קבלן בדבר הסכמתו לבצע תיקונים מעידה כי הוא קיבל על עצמו את האחריות לליקויים ויש לראותה כויתור על דרישת ההודעה (ראה ע"א 2299/99 שפייר ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פד"י נה(4) 213, בעמ' 227; ע"א 559/87 חשאי ואח' נ' רונן, פ"ד מו (1) 229).

52. מעבר לכך, יש לבחון את טענת השיהוי לא רק בצד הפורמאלי, אלא גם בצד המהותי. חלקם של הליקויים עליהם עמד המומחה מטעם בית המשפט נוצרו רק בחלוף פרק זמן מתום הבנייה, או בתנאי מזג אוויר מסוימים. כך, לדוגמא, ליקויים מסוג של רטיבות, סדקים, שקיעת מרצפות, הינם ליקויים אשר מטיבם מתגלים רק בחלוף זמן, ולעיתים לאחר זמן רב. מטעם זה, נקבעה בחוק המכר תקופת בדק ארוכה יותר לגבי ליקויים מסוג זה.

אין לקבל את טענת הנתבעת כי כל הליקויים שנטענו אינם ליקויים יסודיים.  מחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט עולה כי רבים מהתיקונים שנמצאו הינם ליקויים יסודיים, המכבידים מאוד על המגורים בדירות, ולעיתים מהווים אף סכנה בטיחותית לדיירים.

53. יצוין כי רוכשי הדירות הבוחנים את תקינות הדירות בעת כניסתם לדירה, עושים זאת כאדם מן השורה ולא כאיש מקצוע. קשה לדרוש מדייר להבחין בעת מסירת הדירה בליקויים ואי התאמות למפרט, אשר לא ניתן להבחין בהם בנקל, ואשר כדי לאתרם נזקק רוכש הדירה לציוד הנדסי או אחר (פלסים, ציודי מדידה שונים וכו') או לחוות דעת של מומחה לדבר. הליקויים אשר עליהם נדרש הרוכש להתריע באופן מיידי לקבלן הם אלה הבולטים לעין ושגם אדם אשר אינו איש מקצוע יכול להבחין בהם.

54. מכל מקום, נוכח מהות הליקויים ולאור הנכונות שגילתה הנתבעת בעת ההליך המשפטי לתקן אותם, מסקנתי היא, כי פרק הזמן שנדרש לתובעים עד שפנו לנתבעת והצביעו על הפגמים שנפלו בבנייה אינו חורג מגדר הסביר ואף לא מהוראות חוק המכר ואין בו כדי להביא לשלילת פיצוי מהתובעים.

המערכות הסולאריות לחימום מים

55.   לטענת התובעים, על פי התכנון המקורי היה על הנתבעת להתקין מערכות סולאריות רגילות על גג הבניינים. לטענתם, בעקבות הוספת דירות גג, העתיקה הנתבעת את מיקום הדודים אל תוך פירי האיוורור בבניינים והתקינה 'מערכות מאולצות' במקום המערכות הרגילות.  המערכות המאולצות מצריכות משאבות סחרור מכאניות  וזאת בניגוד למערכות דודי השמש הרגילות, שפעולתן מבוססת על כח הכבידה. לטענתם, מערכות דודי השמש שהתקינה הנתבעת לא היו תקינות, גרמו לבעיות בחימום המים, להוצאות רבות וכתוצאה מכך נדרשה החלפת המערכות. התובעים מבקשים פיצוי עבור ההוצאות שלטענתם נגרמו להם כתוצאה מכך.

מנהל הנתבעת מר זקן טען (בחקירה נגדית) כי כל דוד ממוקם לפי תכנית שנערכה על ידי יועץ אינסטלציה (עמ' 164 לפרוטוקול המוקלט). בהמשך הוסיף:

"הגשתי בקשה לתכנית שינויים, הוספתי את קומת עליית הגג, ברגע שאתה מוסיף את קומת עליית הגג התקנים של מעלה אדומים לא מאפשרים לך לשים דוד על גג רעפים, מצאנו פתרון שהוא היה קביל עלינו, קביל על מהנדס העיר וקביל על היועץ ושמנו אותו למטה"(עמ' 165 לפרוטוקול המוקלט, שורות 4-8).

בתשובה לשאלה האם ערך את השינוי לאחר שהדיירים חתמו על החוזים, השיב מר זקן כי אולי נעשה כך לגבי חלק קטן מהדיירים, והבהיר כי השינוי בוצע לאחר שהתקבל היתר. לטענתו, אין מדובר בפגיעה בדיירים בעליית הגג או בדירות האחרות. מר זקן הודה כי על מנת לטפל בקולטים הנמצאים על הגג נדרש מעבר דרך הדירה בקומה העליונה אך, לטענתו, לפני בניית עליית הגג העלייה היתה קשה יותר מאשר לאחריה .

מר זקן הסכים עם דבריו של ב"כ התובעים, כי לפי התכנית המקורית, לפני הוספת עליית הגג, לא נדרשה 'מערכת מאולצת' ואילו בעקבותיה נדרשה משאבת סחרור מכאנית, וכשנשאל האם לאחר שהוריד את דודי השמש למטה נדרש לעשות משאבת סחרור מכאנית, השיב "זה נעשה בכל המקומות"(עמ' 167 לפרוטוקול המוקלט, שורה 22).

התובעים טענו כי במערכת המאולצת מתגלות תקלות, בין השאר בשל כך שעל המים לעבור סחרור מהדוד לקולטים ולמטה, ובמקרים מסוימים בגובה של שלוש קומות, הם מתקררים בדרך, כך שקשה יותר לחמם את המים. על טענה זו השיב מר זקן: "המערכת הזאת היא מערכת קבילה, לא אני קבעתי את המערכת הזאת, היועצים שמתעסקים במקצוע הזה נתנו הסכמה למערכת הזאת.  אני לא מתכנן אינסטלציה. אם המערכת הזאת לא היתה קבילה, או היתה גורמת נזק לדייר, היינו מוציאים אותה החוצה" (עמ' 168 לפרוטוקול המוקלט, שורות 18-23). לשאלה, האם ביקש מהדיירים לחתום בדיעבד על הסכמה לשינוי זה, השיב מר זקן כי אינו יכול לזכור, אך יכול להיות. לטענתו, אם עשה שינוי הוא היה הגון כלפי הדייר, הודיע לו על כך וביקש ממנו לחתום שאין לו התנגדות.

56.   הצדדים הסכימו כי קיומם של ליקויים, האחריות להם ועלות תיקונם ייקבעו על ידי המומחה. המומחה מטעם בית המשפט ציין באשר לסוג המערכת ש"טכנית – ובכפוף לתיכנון וביצוע נכונים – אין כל מניעה להתקנת מערכות סולריות מאולצות" (לדוגמא, עמ' 102 לחוות הדעת באשר לדירת משפחת רבי) . עוד ציין המומחה כי: "מיקום הדוד לא קיבל ביטוי בתכנית המכר" (עמ' 64 לחוות הדעת באשר לדירת משפחת נוי) וכי "במפרט אין התייחסות לסוג המערכת (גרביטציונית או מאולצת)" (עמ' 16 לחוות הדעת באשר למשפחת אשכנזי).

עם זאת, סבר המומחה באשר לחלק מן הדירות (בהן לא הוחלפה המערכת) כי יש מקום לערוך בדיקה מקצועית של המערכות הסולאריות על ידי גוף מוסמך (עמ' 13 לחוות הדעת באשר לדירת משפחת אילוז).  למרות קביעת המומחה מטעם בית המשפט כי נדרשת בדיקת מומחה בעניין זה, לא ביצעו התובעים בדיקה מטעמם.

למעלה מן הצורך יצויין כי חלק מהתובעים צירפו לתצהיר מטעמם "חוות דעת" של חברה חיצונית, אשר גם בהן לא היתה התייחסות לדודי המים, המצביעה על ליקויים. כל שנאמר שם נוגע ליכולת הקיבול של הדודים, להיותה של  המערכת מאולצת ולקיומה של אחריות על פי התקן (לדוגמא, עמ' 16 ל"חוות דעת" 'בית טסט', נספח ד' לתצהיר משפחת מלכא). ראוי להדגיש, כי בעניין זה יש משקל מכריע לחוות דעתו המקצועית של המומחה מטעם בית המשפט. חוות דעתו היתה מקובלת על התובעים והוא לא נחקר עליה.  התובעים נקבו בסכומים שונים של הוצאות שנגרמו להם בתיקון או בהחלפת המערכות הסולאריות. מרבית טענות אלה לא נתמכו במסמכים המעידים על ההוצאות. אולם גם במקרים בהם צורפו קבלות לא הוכחה נחיצות התיקונים והחלפת המערכות או הצורך בתיקונים. בכל מקרה לא הוכח כי הליקויים שנפלו הינם באחריות הנתבעת, ואינם נובעים מבלאי סביר או מגורמים אחרים שאינם באחריות הנתבעת.

הנתבעת, לעומת התובעים, הציגה בפני המומחה מטעם בית המשפט ובפני התובעים מסמכי  בדיקות מדגמיות של המערכת הסולארית שנערכו על ידי חברה חיצונית ביום 22.2.99.  בדיקות אלו העלו כי המערכות המאולצות מתאימות ותואמות את דרישות התקן הישראלי (עמ' 102 לחוות הדעת באשר לדירת משפחת רבי).  חוות דעת זו לא נסתרה על ידי התובעים. המומחה מטעם בית המשפט קבע בעניין זה כי אין מניעה טכנית להתקנת מערכות מאולצות, ובאשר לחלק מן התובעים קבע כי על מנת לאמוד את תפוקת המערכת ניתן להזמין בדיקת הספק של מת"י (עמ' 122 לחוות הדעת באשר למשפחת צרויה).  התובעים לא ביצעו בדיקות אלו ובכך לא הרימו את הנטל הרובץ עליהם.

בנסיבות אלו, בהעדר ראיות על תפקוד לקוי של המערכות הסולאריות, דין התביעה בפריט זה להדחות. זאת, למעט מקום בו המומחה מטעם בית המשפט קבע מפורשות קיומו של ליקוי המצוי באחריות הנתבעת.

איוורור חדר השירות

57.   בדירות התובעים קיימת בעייה של איוורור חדרי השירות. חדרי השירות פונים לפיר איוורור אנכי אשר רוחבו כשני מטרים. על פי חוות דעת המומחה, התקנות שחלו באותה עת דרשו פיר איוורור ברוחב של שלושה מטרים לפחות. המומחה סבר, כי אין לייחס לסטייה זו מהתקנות משקל רב, מאחר שהאיוורור הקיים בחדרי השירות 'משופר' כמה מונים בהשוואה לרמת האיוורור שעשוי להקנות "פתח" בדלת אטומה (צוהר) או "אקזוסטר". לכן, כך סבר המומחה, אי ההתאמה ברוחב החצר אינה גורמת לנזק כלשהו לתובעים או לערך דירתם (עמ' 8 לחוות הדעת באשר לדירת זוהר). כמו כן ציין המומחה כי התקנות עודכנו מאז וכעת הן 'מתירות' איוורורם של חדרי שירות למרפסת שירות מקורה, כפי שקיימת בדירות התובעים (עמ' 7 לחוות הדעת  באשר לדירת אשכנזי).

בנקודה זו אין לקבל את עמדת המומחה.  חובה על הקבלן לעמוד בהוראות הנקובות בתקנות התכנון והבנייה כפי שהיו תקפות בעת עריכת המפרט. גם אם הנזק שנגרם לתובעים אינו גדול בשל אי ההתאמה לקבוע בתקנות, הרי שהתובעים זכאים לפיצוי על אי התאמה זו. אין להחיל את התיקון בתקנות שחל לאחר מסירת הדירות באופן רטרואקטיבי. תוקף השינויים בתקנות הוא לעתיד בלבד.

המומחה העריך כי ניתן לתקן ליקוי זה על ידי הוספת איוורור מאולץ בעזרת מכשיר וונטה. לפיכך הוריתי לשלם פיצוי לתובעים שסבלו מהעדר איוורור מספיק של חדר השירות, על בסיס הערכת המומחה, כפי שיפורט בהמשך לגבי כל תובע בנפרד.

הכנה להסקה

58.   לטענת התובעים אין בדירות כל סידור להסקה והדיירים עשו זאת בעצמם ועל חשבונם. המומחה מטעם בית המשפט ציין כי ביצוע סידורי הסקה לא היה באחריות הנתבעת, הואיל ועניין זה לא נזכר במפרט (סעיפים 4.8-4.9 למפרט). אכן, בהעדר כל התחייבות מצד הנתבעת להתקנת סידור להסקה, יש לדחות את טענות התובעים בעניין זה.

שימוש הקבלן ברכוש המשותף

59.   התובעים טוענים כי הנתבעת עשתה שימוש במקלט השייך להם לצרכיה הפרטיים, גם לאחר מסירת הדירות. התובעים דורשים תשלום שכר דירה בגובה 500 ₪  עבור כל חודש של שימוש בו. גובה הסכום הנדרש משתנה מתובע לתובע בהתאם למועד מסירת הדירה.  מכתב התביעה עצמו עולה, כי השימוש נעשה לאחר מסירת הדירות לחלק מן התובעים ולא לכולם ("לתובעים או מי מהם"). מבלי שאדרש להכריע בין טענות הצדדים אציין כי טבעי הדבר, שקבלן שעדיין עובד בבניין וטרם מסר את כל הדירות ומבצע תיקונים נקודתיים הדרושים בבניין, יוסיף לאחסן את ציודו המשמש אותו לשם עבודתו בבניין עד לסיום העבודה בשטחי הבניין. דרישת התובעים לפיצוי בסכום של 500 ₪ לחודש על השימוש במקלט לא מעוגנת בכל בסיס שהוא ולא נתמכת בחוות דעת שמאי או איש מקצוע אחר. לפיכך, התביעה בפריט זה לא הוכחה ודינה להידחות.

העדר פנייה למפקח או מהנדס הנתבעת

60.   הנתבעת טוענת כי הדיירים לא פנו למפקח או למהנדס החברה להכרעה באשר לליקויים הנטענים על ידם והם מנועים מלהעלות עניין זה בבית המשפט. הנתבעת מבססת טענה זו על סעיף 5.02 לחוזה לפיו, במקום בו חלוקים הדיירים והקבלן לגבי מקור הליקויים ועלות תיקונם, המפקח או מהנדס החברה  הוא הגורם המכריע.

טענה זו דינה להידחות. לחברה הקבלנית אין זכות למנוע מהתובעים להעביר את ההכרעה בסכסוך לבית המשפט. משאיבדו התובעים אמונם בנתבעת והביעו אי שביעות רצון מעבודתה ומהעדר נכונותה לבצע את התיקונים, כפי שדרשו, אך טבעי הוא שיפנו את טענותיהם למסלול של תביעה משפטית. לאחר שפניותיהם של התובעים אל הנתבעת לא זכו להתייחסות הולמת, אין לבוא עימם חשבון על כך שלא המתינו  לבואו של המפקח או המהנדס מטעם הקבלן כדי שיקבע מהי מידת הצורך בביצוע התיקונים.  מה גם שאצל רבים מהם ביקר מהנדס מטעם הקבלן בדירה אך התיקונים לא בוצעו, או שלא בוצעו כראוי.

אחריות הנתבעת לביצוע התיקונים

61.   הנתבעת מפנה לסעיף 5.04א להסכם לפיו, פרט להתחייבותה של החברה לבצע את התיקונים, אין היא חייבת לבצע תיקונים כלשהם. כמו כן מפנה הנתבעת לסעיף 5.04ג לפיו אחריות החברה מוגבלת אך ורק לביצוע תיקון הליקויים המוזכרים בחוזה.

טענה זו יש לדחות. סעיפי החוזה אליהם מפנה הנתבעת אינם רלבנטיים לענייננו.  התיקונים שנדרשה הנתבעת לבצע נוגעים במישרין לעבודות שביצעה והאחריות להם חלה עליה.  התיקונים אותם דרשו התובעים הינם תיקונים שהיה על הנתבעת לבצע בהתאם להסכם המכר.  יתרה מכך, משעה שהנתבעת עצמה ביקשה לבצע את התיקונים יש לראות בכך ויתור על טענותיה בעניין זה.

תיקון הליקויים על ידי הנתבעת

62.   התובעים הציגו את חוסר האונים שלהם אל מול הקבלן, כאשר ביקשו ממנו חזור ובקש לתקן את הליקויים שנמצאו בדירותיהם והוא סירב או התעלם מפניותיהם. התובעים ציינו כי הקבלן נאות לבצע את התיקונים רק לאחר הגשת התביעה ואלה שביצע היו בבחינת 'מעט מדי ומאוחר מדי'. לטענתם, התיקונים נעשו באופן חובבני ולא מקצועי, תוך נקיטת 'סחבת' וחוסר התחשבות בדיירים ורבים מהליקויים שבו והופיעו שוב לאחר התיקונים.  בעדותו בבית המשפט טען הקבלן:

"כל קריאה שקראו לנו תיקנו ואנחנו לא חוסכים בשנים, אלא ההפסקה של התיקון שלנו היתה מסיבה אחת פשוטה, הלכנו הורדנו צוות תיקנו שלוש דירות, עשינו את המאמצים הכי טובים שיכולים להיות, ואני היום במקרה הסתכלתי על החומר של גב' בר כליפא וראיתי שהמפקח מטעם בית המשפט קבע שנזק התיקונים שלא הושלם ארבעת אלפים שקל.

אחרי שגמרנו את שלוש הדירות, ובעשייה למופת, עם ליווי מהנדס, עם ליווי מנהל עבודה, עם ליווי צוות תיקונים, ולא שהיה חסר לנו עובדים, אף פעם לא חסר לנו עובדים, כשאני גומר שלוש דירות לתקן ואני מקבל דו"ח מומחה, עורך דין גל הוא המומחה לבניה, שולח לי שבעה עמודים על אותן הדירות שאני תיקנתי, קראתי לעו"ד ג'יניאו, אמרתי מר ג'יניאו אני מפסיק לתקן.

אמר לי מה קרה?  אמרתי לו אני רוצה עזרה של בית המשפט.  לא יכול להיות שאני אעשה את כל העבודה הזאת, עורך דין גל מומחה לתיקונים בבניה שולח לי חוות דעת מקצועית ופוסל את כל מה שעשיתי…

אני פשוט לא מבין מה אני עושה פה.  אנחנו ביקשנו סעד מבית המשפט לבצע את התיקונים, אני מופיע פה בתביעה משפטית על כספים.  אני מבקש שיתן לי בית המשפט לתקן לפי דו"חות של סילביו הופמן, אחד על אחד ולא לפי דו"ח פיקוח של המהנדס אברהם גל, אולי הוא רוצה לשנות מקצוע…"

(עמ'121- 122 לפרוטוקול המוקלט)

63.   הנתבעת טענה כי היה מקום לאפשר לה לתקן את ליקויי הבנייה בעצמה. מנגד טוענים התובעים כי  אין לכפות עליהם את תיקון הליקויים על ידי החברה הקבלנית, במיוחד נוכח רשלנותה. לטענתם, ראוי לפצותם בסכום כספי, כך שיוכלו לבחור בעצמם את מבצע התיקונים, או לחלופין לבחור שלא לתקן את הליקויים.

64.   בבחינת מכלול הנתונים שהובאו בפני עולה שהנתבעת ביצעה רק חלק מהתיקונים וברמה ירודה, כך שנוצר צורך לבצע תיקונים חוזרים ונשנים. על אף זאת, שבה הנתבעת וטענה כי תיקנה את הליקויים ברמה מקצועית וטובה. במצב זה, בו בוצעו חלק מהתיקונים שלא לשביעות רצונם של הדיירים – וחלקם אף לא עמדו בבדיקה שערך המומחה מטעם בית המשפט – אין מקום לאלץ את התובעים לתקן את הליקויים שוב באמצעות הנתבעת. לא נעלמה מעיני העובדה כי גם התובעים הערימו לעיתים קשיים על הקבלן והעלו דרישות מוגזמות, כגון – סירובם לביצוע התיקונים על ידי עובדים פלשתינאים (דרישה שאינה סבירה בהנחה כי מדובר בשוהים חוקיים בעלי היתרי עבודה בארץ). עם זאת, התמונה הכוללת העולה מהנתונים והעדויות שנשמעו בפני הינה כי, ככלל, הביעו התובעים רצון כן ואמיתי לכך שהקבלן יבצע תיקונים בדירותיהם וגם אם לעיתים הערימו קשיים, היה זה לאחר שהקבלן לא עמד בהבטחותיו, התנער מאחריותו ונהג בזלזול ביחס לפניותיהם.

65.   ההכרעה  בשאלה האם יש לאפשר לקבלן לתקן בעצמו את הליקויים או שיש לחייבו בפיצויים, תלויה בנסיבות המקרה ונתונה לשיקול דעתו של בית המשפט. השיקולים הרלוונטיים בעניין זה הם האם הקבלן הביע נכונות לבצע את התיקונים; האם היה זמין לבצעם, או שהצעתו לתקן את הליקויים היתה רק מהשפה ולחוץ; האם בחלוף הזמן מעת מסירת הדירה יש לכפות על הדיירים התקשרות מחודשת עם הקבלן; האם הליקויים ברי תיקון; האם התיקונים נדרשו באופן דחוף וכו'. מובן, כי לקבלן אינטרס לבצע העבודות בעצמו, שכן הדעת נותנת שעלות התיקונים על ידי הקבלן עצמו נמוכה באופן משמעותי מסכום הפיצויים שייקבע בגין ליקויי הבנייה על בסיס עלות התיקון לביצוע על-ידי רוכשי הדירות (ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, (טרם פורסם, ניתן ביום 28.2.05).

במקרה בו ניתנה לקבלן הזדמנות לתקן את הטעון תיקון והוא ביצע זאת באופן חלקי, תוך סחבת בלתי סבירה או באיכות שאינה נאותה – אין מקום לכפות  על רוכש הדירה לתת לקבלן הזדמנות נוספת לבצע תיקונים שכבר ניתנה לו הזדמנות לבצעם (ע"א 8939/01 אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, פ"ד נז(6) 83).

66.   בענייננו, יש לדחות את טענת הקבלן כי יש לשוב ולאפשר לו לתקן את הליקויים שנמצאו בדירות. כפי שעולה מהתצהירים, מהעדויות ומכתבי הטענות של הצדדים,  ניתנו לקבלן מספר הזדמנויות לבצע את התיקונים אך הוא לא ביצע אותם, או שביצע  באופן חלקי בלבד. תיקון ליקויים על ידי קבלן אינו הליך שאין לו סוף ומשניתנה לו הזדמנות לתקן את הדרוש תיקון, אין כל הצדקה לחזור על כך. יש לסיים את ההליכים המתמשכים בתשלום פיצוי על עלות התיקונים שלא בוצעו, על בסיס חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט. לעניין זה אין לייחס משקל רב לעדותו של מנהל הנתבעת שנשאל האם, בבואו לבצע את התיקונים, זכה לשיתוף פעולה או שנתקל ביחס של עוינות והשיב:  "ברגע שהעבודה זורמת אז אני באמת לא נכנס לפרטים הקטנים.  יכול להיות שהעובדים שלי יכולים להעיד על כך יותר טוב במסגרת מערכת היחסים בין זרגרי לבין מנהל העבודה שלי או מנהל האתר בשטח" (עמ' 129-130לפרוטוקול המוקלט).

בבחינת כל החומר שבפני, עולה בבירור כי דבריו של הקבלן אודות רצונו לבצע תיקונים והערמת הקשיים מצד התובעים לא היו משכנעים. חלק מהתובעים צירפו לתצהירים שהגישו את פניותיהם לקבלן וההתכתבויות שניהלו עמו והתמונה המצטיירת שונה בתכלית מזו שהציג הקבלן. מחוות דעת המומחה עולה כי גם בדירות בהן בוצעו תיקונים על ידי הנתבעת, הדבר נעשה שלא כראוי ונדרשו לגביהם תיקונים נוספים.  באשר לדירות בהן לא בוצעו תיקונים, באף אחד מן המקרים לא התרשמתי כי אי ביצוע התיקונים נובע מסירוב בלתי מוצדק של הדיירים. ברוב המקרים הדיירים הסכימו לאפשר לקבלן לבצע את התיקונים.  אדרבה,  הדיירים רצו בתיקון הליקויים וביקשו זאת משך זמן רב מהקבלן שלא נענה לדרישותיהם. רק לאחר שהקבלן הערים קשיים ובחלוף שנים רבות בהן לא נאות למלא אחר בקשתם, חזרו בהם הדיירים מנכונותם וסירבו לביצוע התיקונים על ידי הקבלן.

זאת ועוד, בהחלטה מיום 24.3.05 קבע בית המשפט כי העדים מטעם הנתבעת יעידו בעדות ראשית ללא הגשת תצהירים מטעמם.  לאור החלטה זו היה על הנתבעת להגיש לבית המשפט מסמכים התומכים בטענותיה בעת הדיון בבית המשפט.  הנתבעת לא עשתה כן.  במצב דברים זה יש להעדיף את תצהירי התובעים שנתמכו במכתבי הפנייה הרבים שלהם לנתבעת בבקשות לבצע תיקונים בזמן אמת, על פני העדויות מטעם הנתבעת.

לפיכך החלטתי לחייב את הנתבעת בפיצוי התובעים על בסיס הסכומים שהוערכו על ידי המומחה מטעם בית-המשפט בעלות  של ביצוע התיקונים על ידם.

כתבי ויתור

67.   התובעים טוענים כי, כתנאי למסירת הדירות לידיהם, נדרשו לחתום על מסמכים  בהם הביעו שביעות רצון מהדירות ונטען כי בכך הם ויתרו על הזכות לפנות לערכאות משפטיות נגד הקבלן. התובעים ציינו כי חתימתם נעשתה תחת מחאה או בתנאי אילוץ בניגוד לחוזה ולדין לאחר שכל התמורה עבור הדירות כבר שולמה ובניגוד לרצונם. לטענתם, הנתבעת סירבה לכלול במסמכים את התנגדותם או הצהרותיהם בנוגע לכך.  התובעים מבהירים כי אין בחתימתם כדי להצביע על ויתור כלשהו מצידם, הואיל ולא ניתנה להם הזדמנות אמיתית ובתום לב לבדוק באופן יסודי את הדירות ואת הליקויים או אי ההתאמות שנמצאו בהן. התובעים טוענים כי בנסיבות אלה מן הדין לראות במסמכים אלה בטלים או ניתנים לביטול. טענה זו יש לקבל.

חתימה על כתב ויתור ראוי שתפורש בהתאם לנסיבות העניין ולכוונות הצדדים: יכול שתעיד על תקינות הדירות ויכול שתעיד רק על עצם ביצוען של העבודות.  כך, במקרים מסוימים, ייצור מסמך מעין זה ויתור או השתק שימנע מהדיירים שחתמו עליו לתבוע בגין הליקויים.  לעומת זאת, במצבים אחרים, בהם אין החותם יכול לאשר מראש כי אין בדירה ליקויים, כמו במקרה שבפני, החתימה על המסמך מעידה על כך שהדירות נמסרו לדיירים לאחר שהושלמה בנייתן, אולם אין בה כדי להעיד שהעבודה בוצעה כראוי. ראו לעניין זה את האמור בע"א 4445/90 – "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' יצחק מאיוסט, תק-על 94(2), 674 ,עמ' 679:

"… מה הדין כאשר רוכש דירה חותם, למשל, כי בוצע תיקון למניעת רטיבות בקירות הדירה, ומייד בגשם הראשון מתברר כי הליקוי נותר בעינו? במקרה כזה סביר לומר כי החתימה מעידה על עבודה שבוצעה, אך אינה מעידה שהאחראי לתיקון הליקוי יצא ידי חובתו. לדוגמא, במקרה אחד פסק בית משפט זה כי כתב ויתור של רוכש דירה על כל תביעה בגין הדירה, אין בו, בנסיבות המקרה, אלא ויתור על "טענות שעניינן ליקויים חיצוניים במבנה הדירה ובאביזרים הגלויים." ראה ע"א 769/86 רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ' זמרן, פ"ד מב(3)581 ,586. וכך אמר באותו מקרה הנשיא שמגר:

 

"המדובר בעניננו במסמך סטנדרטי, אשר נערך על-ידי המערערת לצרכיה, ורוכשי הדירות הוזמנו על-ידיה לקבלו, כפי שהוא. כאשר מתעורר ספק לגבי פירושה של תניה במסמך מעין זה, מן הנכון להעדיף את הפירוש שאין בו כדי לבטא ויתור גורף על זכויות מצד אלה שלא ניסחוהו. זאת, כמובן, כאשר הכתוב סובל יותר מאשר פירוש סביר אחד (עמ' 590-591)".

 

חוק המכר נועד להגן על רוכשי דירות מפני טענות מסוג זה של הקבלן בקובעו תקופה המהווה תקופת בדק. מטרת החוק בעניין זה נובעת מההכרה שרבים מהליקויים המופיעים בדירות אינם גלויים לעין בעת הרכישה או במועד קבלת החזקה, אלא מופיעים בתקופה מאוחרת יותר.  כמו כן, תקופת הבדק נועדה לאפשר איתורם של פגמים ואי התאמות בדירה תוך תקופה קצובה ואת תיקונם על ידי המוכר. לתקופת הבדק חשיבות נוספת במישור רחב יותר – " תקופת הבדק תורמת ליעילות המערכת המשפטית ומונעת הקצאה בלתי יעילה של משאבים על ידי שהיא מייתרת, ולו באופן זמני, את הצורך בהגשתן של תביעות בגין פגמים ואי התאמות שנתגלו בדירה במהלך תקופה זו"(ע"א 5602/03 אבי ושרה סגל ואח' נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ, לעיל).

בענייננו, הביע הקבלן את הסכמתו לבצע תיקונים בדירות ובכך יש לראות ויתור מצידו על הטענה כי הרוכשים ויתרו על זכותם כלפיו לקבל את הדירות כשהן תקינות וללא ליקויים. זאת ועוד, הנתבעת הכחישה את טענת התובעים באשר לכתב הויתור וטענה כי לכתב התביעה לא צורף כל מסמך ויתור או הבעת שביעות רצון ולכן אין באפשרותה להתייחס לטענות בעלמא (סעיף 17 לכתב ההגנה). היינו, כלל לא נטען על ידי הנתבעת, כי התובעים מנועים מלהעלות טענות אודות ליקויים ואי התאמות בשל כתבי ויתור.

לפיכך טענת הנתבעת בעניין זה נדחית.

עגמת נפש

68.   סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע את הזכות לקבלת פיצוי על עגמת נפש, סבל ואי נוחות.  וזוהי לשונו:

"גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שיראה לו בנסיבות העניין".

ההלכה בעניין זה קובעת, כי תכלית הפיצוי היא לפצות את הנפגע ולא להעניש את המפר. קביעת הזכאות לפיצוי על נזק שאינו ממוני נבחנת בשני שלבים: האחד, קביעת היקפו ומידתו של הנזק הלא ממוני לו אחראי המפר, לפי אמות מידה של סיבתיות וצפיות; השני, קביעת שיעור הפיצוי לו זכאי הנפגע בגין הנזק שנגרם לו על בסיס הערכת סכום הפיצוי הכספי המגיע לו (ע"א 348/79 חנה גולדמן נ' יצחק מיכאלי, פ"ד לה (4) 31, 41).

במסגרת שיקוליו, על בית המשפט לבחון את טיב הנכס, סוג הליקוי, חומרתו והקשיים שהוא מערים על חיי היום יום, עגמת הנפש הכרוכה בתיקון הליקוי, נכונות הקבלן לתקן את הליקוי אל מול התנהלות הדיירים, סכום הפיצוי הכללי כמשקף את מצב הדירה בכללותה ועוד (א' ורדי, דיני מכר דירות (תשנ"ז), בעמ' 361; ע"א 5602/03 לעיל).

69.   בענייננו, התגלו בדירות ליקויי רטיבות משמעותיים אשר לווו בריחות עובש וטחב  שהעיבו על החיים בדירות. חדרי האמבט, כמו גם חדרי השירות, לא זכו לאיוורור מספיק וגרמו לאי נוחות גדולה, אשר הכבידה על חיי התובעים. ליקויים מסוג זה כרוכים בסבל ובטרדה יום יומית והם מצדיקים מתן פיצוי על עגמת נפש.

בנוסף על עגמת הנפש שנגרמה מהליקויים בדירות, נגרמה לתובעים גם עגמת נפש בשל האיחור במסירת הדירות, שהיה כרוך מבחינתם במאמצים למציאת דיור חלופי לתקופת הביניים וכן באי הנוחות שנגרמה עקב כך כגון הצורך בהסעות הילדים לבתי הספר וכו'.  עוד נגרמה לתובעים עגמת נפש מכניסתם לדירות בטרם ניתן טופס 4, כלומר –  בהעדר הספקה סדירה של חשמל  (העדר חיבור למערכת החשמל וחיבור לגנרטור) והפסקות מים בתדירות גבוהה.

מהאמור לעיל עולה, כי אמנם נגרמו לתובעים סבל ועגמת נפש המצדיקים פיצוי.  ב"כ התובעים ביקש לפסוק לכל אחד מהתובעים פיצוי בגובה של 40,000 ₪ על עגמת הנפש שנגרמה להם.  סכום זה הינו מופרז, הוא לא הוכח ואף אינו עולה בקנה אחד עם חומרת הליקויים שנטענה על ידי התובעים עצמם.  אין הדבר מתיישב עם ההגיון כי הפיצוי על עגמת הנפש יעלה בשיעורו על הפיצוי על ליקויי הבנייה עצמם.

אמת המידה המקובלת להערכת שיעור הנזק הלא ממוני הינה התחשבות בעלות התיקונים הדרושים וכן התחשבות בנזק הממוני שנגרם עקב היותם של ליקויים מסוימים שאינם ברי תיקון (ע"א 611/89 דרוקר זכריה בע"מ נ' נחמיאס,  פ"ד מו (2) 60 בעמ' 65). במקרה שבפני, מרביתם של הליקויים שנמצאו הינם ברי תיקון. הסטיות מחוזי המכר ומהתקנות שנמצאו היו קטנות ובעלות משמעות זניחה.

הואיל והנזקים שנגרמו לכל אחד מהתובעים שונים בהיקפם ובטיבם, יש לבחון את הנזק הלא-ממוני ביחס לכל אחד מהם בנפרד, על בסיס השיקולים והמבחנים שהותוו לעיל.

ירידת ערך

70.   התובעים טענו לליקויים רבים בדירות שהובילו לירידת ערכן, אולם לא צירפו חוות דעת של מומחה לנושא זה.  המומחה מטעם בית המשפט הוא מהנדס אזרחי, ולא שמאי מקרקעין והוא התבקש שלא להתייחס לשאלת ירידת הערך. יצויין כי התובעים עצמם טענו בבקשה מיום 22.2.00 כי המומחה מטעם בית המשפט אינו שמאי מקרקעין ואינו רשאי לקבוע שווי של ירידת ערך והוסיפו וטענו כי אם ב"כ הנתבעת חפץ במינוי שמאי מקרקעין מטעם בית המשפט עליו להגיש בקשה בנדון.  יצויין, כי "חוות הדעת" מטעם החברה החיצונית 'בית טסט' שצורפו לחלק מתצהירי התובעים אינן מספקות מענה לנושא ירידת הערך. בחוות דעת אלה, מסומנים רכיבים מסוימים בסימון '**', שמשמעו שדרושה הערכת שמאי מקרקעין בגין ירידת ערך (לדוגמא, ראו עמ' 2 לחוות הדעת שצורפה כנספח ד' לתצהיר מלכא).

בנסיבות אלה, טענות התובעים לירידת ערך הדירות נותרו ללא בסיס ולא הוכחו.

עניין זה ייבחן בנפרד על בסיס הנתונים הנוגעים לכל אחד ממשפחות התובעים שבפני.

מענקים מטעם משרד השיכון

71.   הבניינים נבנו בתקופת העלייה הגדולה מארצות חבר העמים בה נדרשה תנופת בנייה בכל רחבי הארץ. משרד השיכון החליט לתמרץ קבלנים לספק באופן מהיר מקומות מגורים חדשים.  על כן קבלנים,  אשר השתתפו בפרוייקטים של משרד השיכון ומילאו אחר הנדרש מהם בהתאם לפרוגרמה ועמדו בלוח זמנים שנקבע על ידי משרד השיכון – קיבלו מהמשרד מענקים. הנתבעת עמדה בדרישות אלה וקיבלה מענק בסך של  1,422,000 ₪.

הנתבעת בסיכומיה טענה כי אין לחשב את פרקי הזמן של האיחור במסירת הדירות אך ורק על פי ראיות התובעים בתצהיריהם והפנתה, בין היתר, למסמך המעיד על תשלום מענק מטעם משרד השיכון לנתבעת על השלמת הפרוייקט עד המועד המתוכנן.  טענה זו של הנתבעת יש לדחות. אין קשר בין זכאות הנתבעת למענק מטעם משרד השיכון בשל עמידה בלוח זמנים שמכתיב משרד השיכון לבין התחייבותה של הנתבעת כלפי התובעים על פי חוזי המכר עמהם. מכאן, שאין לקבל מסמך זה כראיה לכך שהנתבעת עמדה במועד החוזי הקבוע למסירת הדירות לתובעים.

הביצוע המהיר, לכאורה, אשר הביא להענקת מענקים כספיים גדולים לקבלנים לא יכול לבוא על חשבון איכות העבודה. אדרבה, נראה כי הקבלן הזדרז לבצע את העבודות על מנת לזכות בהטבות של משרד השיכון, על חשבון התובעים. הקבלן לא הקפיד על עבודה יסודית ושלמה, לא הקפיד על סטנדרט העבודה המקובל, כפי שמתואר גם בפרוגרמה של משרד השיכון. הקבלן לא עמד בדרישות שהוא עצמו הציב לעבודתו במפרטי הדירות ואף סטה מהתקנות המחייבות אותו. כפי שעולה מהמועדים בהם נמסרו הדירות לתובעים והמועדים בהם ניתנו תעודות הגמר לדיירים – שלא נסתרו על ידי הנתבעת –  הדירות לא היו מוכנות למסירה במועד בו התחייב הקבלן בהסכמי המכר שנחתמו עם התובעים.

יש לדחות את נסיון הנתבעת לזקוף את  זכייתה במענק משרד השיכון לחובת התובעים. נראה כי במועד מתן המענק, טרם התגלו – גם לא לאנשי המקצוע של משרד השיכון – הליקויים בבניית הדירות. אילו היה בפניהם המידע אודות הליקויים כאשר שקלו אם להעניק לנתבעת את ההטבות, ספק אם הנתבעת היתה זוכה להטבות אלה. בהקשר זה ראוי לציין כי העובדה שנציגי משרד השיכון לא הבחינו בליקויי הבנייה עת בחנו את הדירות לאחר שהושלמה בנייתן, מחזקת את טענת התובעים, כי לא ניתן היה להבחין בליקויים בעת מסירת הדירות לידיהם.

זכותם של הדיירים שמכרו דירותיהם לפיצוי

72.   מספר תובעים – משפחות אשכנזי, זדה, בר כליפא, קמחי  וכהן  – מכרו  את דירותיהם במהלך השנים לאחר הגשת התביעה. מכירת הדירות על-ידי חלק מהתובעים אין בה כדי לשנות את זכותם לפיצוי על הליקויים בדירות שרכשו מהנתבעת. אמנם, נכון כי הסעד של תיקון הליקויים בפועל כבר אינו רלוונטי לגבי משפחות אלה, אולם אין מניעה כי הם יקבלו פיצוי כספי. גם להם – כמו לדיירים האחרים – נגרמה עגמת נפש מהאיחור במסירת הדירות, ומהליקויים בדירותיהם במהלך התקופה שהתגוררו בהן .

עצם העובדה כי הדירות אינן נמצאות עוד ברשות מיקצת הדיירים, אינה מפחיתה מטיב הפגמים והליקויים שנגרמו להם ואינה מפחיתה מזכותם לפיצוי על הפגמים בדירות. העילה לקבלת פיצוי על הליקויים ואי-ההתאמות בדירות התגבשה ביום מסירת הדירות. מכירת הדירות לא גרעה מזכותם של דיירים אלה לקבל פיצוי מלא על מה שרכשו והיו זכאים לקבל אך בפועל לא קיבלו.

לעניין הפיצוי על הליקויים, אין כל יסוד להבחנה בין עניינם של התובעים אשר מכרו את דירותיהם לבין עניינם של יתר התובעים. וכך נקבע בעניין זה בע"א 472/95 זלוצין נ' דיור לעולה בע"מ, מפי כב' השופט טל, פ"ד נ(2) 858:

"נראה לי שבעניין זה צודקים באי-כוח הדיירים, שעילת התביעה, גם של מוכרי דירותיהם, התגבשה כאשר נמסרו להם דירות פגומות. אין זה מתקבל על דעתי, שקונה ששילם במיטב כספו את מלוא מחירו של מוצר פגום, לא יהא זכאי לפיצוי, רק מפני שבינתיים המוצר כבר אינו ברשותו, כגון שמכר אותו. מה גם שניתן להניח שהפגמים בדירות נתנו אותותיהם במחיר שנתקבל בעדן" (בעמ' 864-865).

(ראו גם ע"א 11254/02 בן אבו חברה לבניין ולפיתוח בע"מ נ' דני סלמן ואח'; תק-על 2004(1) 296; ע"א 1051/03 אולפן ראובן ואח' נ' כ.מ.ב.ק. לפיתוח ויזום בע"מ, תק-על 2003(1) 1710).

עם זאת, מכירת הדירות על ידי התובעים הללו עשויה להשפיע על שיעור הפיצוי על עגמת הנפש, בהתאם למועדי מכירת הדירות.  ככל שמכרו התובעים את הדירות מוקדם יותר כך הסבל שנגרם להם מהמגורים בדירה היה קטן ושיעור הפיצוי לו הם זכאים בפריט זה נמוך יותר.

 להלן אבחן את הפיצוי המגיע לכל אחד מן התובעים בפרטי הנזקים השונים.

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים.

________________

יהודית צור, שופטת

ניתן היום ב' בשבט תשס"ו (31/01/2006).

נוסח מסמך זה כפוף לשינויי ניסוח ועריכה