איתן קורן נגד בטנס ושות חברה קבלנית לבנין בעמ ואח

בבית משפט השלום בתל אביב – יפו
תא  023937/98

בפני
כב' השופטת שרה דותן
30/04/2000

 

בעניין:
איתן קורן

 

התובע

 

נגד

בטנס ושות' חברה קבלנית לבנין בע"מ
דנדור השקעות בע"מ
אנגלו-סכסון סוכנות לנכסים (ישראל) בע"מ
מטרופוליס יזום השקעות ונכסים (1993) בע"מ

הנתבעות

 

נגד

 מושקוביץ חב' לבנין בע"מ

דן פריידלין

אבי מאיר

צד ג'

 

פסק דין

תביעה זו ענינה מצג שווא בשלב המו"מ לכריתת חוזה לרכישת דירה, הפרת חוזה המכר וליקויי בניה.

 

העובדות

הנתבעות 1-2 היו במועדים הרלבנטיים לתביעה זו הבעלים של 75.3% משטח המגרש שברחוב וינשל 6 בנאות אפקה (חלקה 1129 בגוש 6625) ועסקו בייזום בנייתו של בנין רב קומות (להלן: "הבנין"). לצורך בנייתו של הבנין הנ"ל התקשרו הנתבעות 1-2 עם צד ג' שהינה חברה קבלנית העוסקת בעבודות בניה (הסכם נ3/ מיום 15.6.94).

נתבעות 3-4 עוסקות בשיווק נכסי מקרקעין וטיפלו במכירת הדירות בבנין במשרד מכירות שהוקם באתר.

בתאריך 24.1.95 נחתם חוזה המכר ת1/(א) בין התובע לנתבעות 1-2, לפיו רכש התובע דירת דופלקס בקומות 11-12 בבנין (דירה מס' 31. להלן: "הדירה").

בסעיף 7א לנספח ב' להסכם נקבע תאריך המסירה במהלך חודש יוני 1996.

התביעה שבפני הוגשה מאחר ולטענת התובע, במהלך המו"מ שניהל עם נציגת נתבעות 3-4 באתר הוצג בפניו מצג מטעה לפיו שטח הדירה הינו 245 מ"ר בעוד שבפועל שטחה נטו אינו עולה על כ200- מ"ר.

עוד טוען התובע כי בניגוד למוסכם נמסרה לו הדירה בסוף חודש מרץ 1997. דהיינו, באיחור של כתשעה חודשים.

כן קובל התובע על ליקויי הבניה שנתגלו בדירה.

בהסתמך על ההפרות המפורטות לעיל הוגשה התביעה שבפני.

נתבעות 1-2 הגישו הודעה לצד שלישי נגד הקבלן המבצע בשל אחריותו לליקויים ולעיכוב במסירה.

בטרם אדון בעילות התביעה לגופן, מוטל עלי להתייחס לטענתן המקדמית של נתבעות 1-2 לפיה אין הן חייבות בפיצוי התובע מאחר וחיוביהן על פי החוזה ת1/(א) הומחו לצד ג' (סעיף 35 לנ1/) והמחאת חבות זו מהווה חלק בלתי נפרד מההסכם שנחתם בין התובע לבין הנתבעות – נספח ג' לת1/(א).

סעיף 35 להסכם נ1/ (שנכרת במקור עם חברה קבלנית אשר החוזה עמה בוטל) קובע כי הקבלן יהיה אחראי ישירות כלפי המזמין ו/או רוכשים שירכשו חלקים מהמבנים למילוי כל התחייבויות הבניה שיכללו בחוזי הרכישה לרבות טיב הבניה ומועד המסירה.

ובסעיף 45(ד) לנ1/ נקבע כי:

"המזמין יהיה רשאי להעביר כל או כל חלק מזכויותיו על פי סעיפים א ו-ב לעיל (התחייבות הקבלן לטיב הבניה – ש.ד.) ו/או על פי חוזי הרכישה לרוכשים. בחתימתו על חוזה זה מסכים הקבלן לכל הסבה כאמור. במקרה של הסבה כאמור יהיה הקבלן אחראי ישירות כלפי הרוכשים לתקן על חשבונו את תיקוני האחריות כלעיל ודרישת הרוכשים לביצוע התיקונים תוכל לבוא תחת דרישת המזמין.

לרוכשים תהיה זכות תביעה ויריבות ישירות כנגד הקבלן המנויות בחוזה זה לעיל ו/או המנויות בחוזי הרכישה ו/או על פי כל דין.

לפי דרישת המזמין ימציא הקבלן מכתב לכל אחד מן הרוכשים לפיו הנו אחראי כלפיו תחת המזמין לתיקוני שנת האחריות בהתאם לחוזה הרכישה. אין באמור לעיל כדי לגרוע מהוראת סעיף 35 לעיל" (ההדגשה שלי – ש.ד.).

בהסתמך על סעיף 45(ד) הנ"ל צורף לחוזה ת1/(א) נספח ג' המוגדר כ"כתב אחריות" ונחזה להיות כתב התחייבות של הקבלן כלפי הרוכש לפיו מצהיר האחרון כי הנו אחראי כלפיו לכל פגם, קלקול וכו' ובתמורה להתחייבות הקבלן מוותר הרוכש בסעיף 4 למסמך על תביעותיו כלפי נתבעות 1-2.

סבורני כי המחאת החיובים הנטענת ע"י נתבעות 1-2 אינה יכולה לעמוד מן הטעם הפשוט שכתב האחריות לא נחתם על ידי הקבלן צד ג'. יתרה מכך, שמה של החברה הקבלנית אינו נזכר כלל במסמך.

גם אם נכונה הטענה לפיה הסכים התובע, בחתימתו על נספח ג', לוותר על תביעותיו כלפי הנתבעות 1-2 בשל ליקויי הבניה והאיחור במסירה, הסכמה זו חסרת ערך כיוון שצד ג' לא קיבל עליו את האחריות כלפי הרוכש ולהשקפתי, לא ניתן להסתמך על התחייבותו כלפי היזם כפי שמצאה את ביטויה בסעיפים 35 ו45- שצוטטו לעיל מאחר ובמערכת היחסים שבין היזם לקבלן רשאי האחרון להתגונן כנגד תביעת המזמין בטענת קיזוז, כפי שאכן עשה בדיון שבפני, ואילו על פי כתב האחריות נספח ג' התחייבותו כלפי הרוכש הינה בלתי מסוייגת.

אילו קיבלתי את גישת הנתבעות לפיה הן מופטרות מחובותיהן כלפי התובע בשל חתימתו על נספח ג', היתה התוצאה בלתי נסבלת ונוגדת את תקנת הציבור כיוון שהקונה היה יוצא קרח מכאן ומכאן בשל המחלוקת הכספית שנתגלעה בין היזם לקבלן המבצע. מחד גיסא היה מנוע לתבוע את המוכר ומאידך גיסא הקבלן היה מופטר מחבותו הכספית בשל טענת הקיזוז.

יתרה מכך,  סעיף 1 לחוק המכר (דירות) תשל"ג1973- מגדיר "מוכר" כ"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר… על מנת למכרה…" ועל כן חלות על נתבעות 1-2 החובות המפורטות בחוק בכל הנוגע לאי התאמה ותיקון הליקויים ואין הן יכולות להתנער מחובותיהן על פי החוק הנ"ל שהינן קוגנטיביות ואין להתנות עליהן אלא לטובת הקונה.

לאור האמור לעיל, דין טענה זו להדחות.

איחור במסירה

על מנת לקבוע את משך האיחור ושעור הפיצוי יש לבחון תחילה מהו המועד שנקבע על פי החוזה למסירתה של הדירה.

סעיף 7 לנספח ב' לחוזה קובע:

"7א  תאריך המסירה הוא במהלך חודש יוני 1996, הנקבע בזה כתאריך משוער.

7ב(1)  מבלי לגרוע ובנוסף לכל האמור בסעיף 7ב(1) בגוף החוזה, מוצהר ומוסכם בזה כי איחור של עד 60 יום ממסירת הממכר על ידי החברה מכל סיבה שהיא, לא יחשב כהפרת חוזה זה על ידי החברה ולא יקנה לקונה כל זכות לפיצויים או לעכב תשלומים שהוא חייב בהם על פי החוזה…

7ב(3)   סכום הפיצוי על פי סעיף זה יהיה סך בשקלים השווה ל2,000- דולר (שער יציג) לכל חודש".

אומר מיד כי הסיפא של סעיף 7א הקובע כי מועד המסירה שנקבע בחודש יוני הינו מועד משוער, אינו יכול לעמוד בשל חוסר הסבירות שבו וגם הנתבעות אינן מעלות כל טענה בענין זה.

יחד עם זאת, סבורני כי ההגדרה ב"מהלך חודש יוני" מבלי לנקוב ביום מסוים פירושה שניתן לבצע חיוב זה בכל יום מימי חודש יוני עד ליום השלושים ולכן מועד המסירה עליו סוכם הינו עד לסוף חודש יוני והחל מהאחד בחודש יולי מתחילים למנות את האיחור.

באשר לסעיף 7ב(1) המעניק 60 "ימי חסד" לקבלן, נקבע בע.א. 758/87, 804 קאופמן נ' גזית קונסוליום השקעות ופיתוח בע"מ וערעור שכנגד, פד"י מד(2) 60 בעמ' 65 מול האותיות ב-ג כי:

"סעיף זה אכן נותן למשיבה ארכה של 30 יום למסירת החזקה, ואיחור המגיע עד 30 יום 'לא יחשב כהפרת התחייבויות החברה'. משמע, כי איחור מעבר לתקופה זו הינו בגדר הפרת ההסכם למסירת הדירה עד 15.9.77. משהופר ההסכם, זכאי המערער לפיצוי מהיום שבו התחייבה המשיבה למסור לו את החזקה בחנות, דהיינו, מיום 15.9.77 ולא מתום הארכה" (ההדגשות במקור – ש.ד.).

מהו אם כן מועד המסירה? על פי נ12/ נחתם פרוטוקול מסירת הדירה בתאריך 7.10.96 אלא שלהשקפתי, הזמנתו של הרוכש לקבל את הדירה ורישום פרוטוקול מסירה לא די בהם למילוי תניות החוזה מאחר וסעיף 7א להסכם קובע כי "החברה מתחייבת למסור לקונה את החזקה הבלעדית בממכר כשהוא מושלם בהתאם למפרט (בכפוף להוראות פסקא ג' להלן)…"

ופסקא ג' קובעת כי מוצהר ומוסכם בין הצדדים שהממכר יחשב כמושלם למטרת מסירה גם אם לא הושלמו עבודות הפיתוח במגרש או:

"(2)  עבודות גמר בבנין ו/או בממכר ובלבד שאין בהן כדי להפריע מהותית לשימוש הסביר בממכר ואישור בכתב מהמפקח בענין זה יהווה ראיה נאמנה לכך".

בע.א. 758/87, 804 הנ"ל התייחס כב' השופט א. גולדברג לסוגיה דומה וקבע (בעמ' 65-66) כי לא היתה חובה על הרוכש לקבל את הממכר בטרם הושלמה הבניה על פי ההסכם וזאת כיוון שהחנות לא חוברה לרשת המים ולא הותקנו בה שירותים.

בעניננו הוכח במכתבו של ב"כ הנתבעים 1-2, ת11/, כי גם בתאריך 3.3.97 טרם הושלמה הבניה ועו"ד בן נפתלי אף מתרה בצד ג' וכותב:

"5.  הריני להודיעכם כי באם העבודות לא יכנסו להילוך גבוה ביותר, ולא יוקדש לכך כח האדם הנדרש להשלמתן בדחיפות ובאיכות שהתחייבתם לה, באופן שהבנין יהיה סוף סוף גמור וראוי לשימוש למגורים, ללא סייג וללא פגם גלוי, וזאת עד ליום 14.3.97 יאלצו מרשותי לפעול באופן עצמאי להשלמת העבודות וביצוע התיקונים ההכרחיים כאשר כל העלויות שתהיינה כרוכות יחולו עליכם. הטיפול בנושא הרטיבות חייב להתבצע מיידית – בתוך 48 שעות!" (ההדגשה במקור – ש.ד.).

למכתב צורפה רשימת ההשלמות הנדרשות ותיקוני הליקויים ובין היתר חדירת רטיבות לדירת התובע שנתגלתה לאחר המסירה. עוד דורשות הנתבעות 1-2 כי הקבלן יבצע בדירה תיקונים לפי דו"ח מהנדס אייזן.

ביחס לרכוש המשותף צויין כי דרושה השלמה ומסירת שתי המעליות כולל שיפוץ מעלית אלונקה, השלמת חדר המכונות ואישור מכון התקנים.

ממסמך זה עולה כי בחודש מרץ 97' טרם הושלמה בניית הבנין ועדיין נתגלו ליקויים חמורים בדירתו של התובע.

אי לכך נשאלת השאלה האם עבודות הגמר בבנין ובדירה מפריעות מהותית לשימוש הסביר בממכר (סעיף 7(ג) לחוזה ת1/(א)).

מאחר ולא הוצג אישור בכתב מהמפקח לענין זה מוטל עלי לבחון את הליקויים הנטענים בהסתמך על הגדרה זו.

בפרוטוקול המסירה נ12/, עליו מסתמכות הנתבעות 1-2 פרט התובע בתאריך 7.10.96 שורה של ליקויים, ביניהם נטען כי אין חיבור חשמל.

רק בתאריך 9.12.96 הושלם הפרוטוקול וצוין כי החשמל חובר. על פי המוצג ת1/(ד) שילם התובע לחברת החשמל עבור הזמנת החיבור לרשת בתאריך 30.10.94 ונראה לפיכך שהאמור במכתבו ת1/(ה) כי החל מתאריך 8.11.96 יש חשמל בדירה אכן תואם את המציאות.

יחד עם זאת, גם בשלב זה לא ניתן לראות במסירת מפתח הדירה לתובע מסירה העולה בקנה אחד עם תניות ההסכם מאחר ועד לתאריך 10.11.96 טרם חוברו המים בדירה. נכון אמנם שעל פי נ7/ בתאריך 21.8.96 ניתן אישור של העיריה לחיבור חשמל, אולם מסמך זה אינו יכול לשמש ראיה לכך שהחיבור בוצע בפועל.

העובדה שהנתבעות נמנעו מהצגת מסמך מחברת החשמל ממנו ניתן ללמוד מהו תאריך החיבור בפועל אומר דרשני ומעלה את החשש שאי הצגתו של מסמך זה המצוי בחזקתן של הנתבעות וצד ג' נובע מכך שהאמור בו אינו תומך בגרסתן.

גם באשר לחיבור לרשת המים ניתן היה להציג אישור המתייחס למועד חיבורה של הדירה בפועל להבדיל מהאישור נ7/ ממנו ניתן להסיק שמבחינת דרישות העיריה ניתן היה לחבר הבנין לרשת המים.

ויצוין בענין זה כי דירתו של התובע מצויה בקומה ה11- ויש להניח שלצורך אספקת המים לדירתו יש להפעיל משאבה ואכן במכתבו מיום 25.11.96 (ת1/(ז)) כותב התובע כי הקומות הגבוהות חוברו לרשת המים רק ב20.11.96-.

ברור אם כן, שלפחות עד סוף חודש נובמבר לא ניתן היה להשתמש בדירה שימוש סביר כיוון שטרם חוברה לרשת המים אולם מעבר לפרטים ה"טכניים" הנ"ל בדירה נתגלו באותו מועד ליקויים חמורים כגון חדירת מים בכמויות גדולות דרך המרפסות והחלונות כמפורט במכתבו מיום 16.12.96, ת1/(ח) שתוכנו אושר במכתב הנתבעות לצד ג', ת11/.

כפי שציינתי לעיל, גם מצב הרכוש המשותף לא היה טוב יותר ומעבר לליקויים האסתטיים הגורמים אי נוחות לדיירי הבנין מסתבר כי לא התאפשר שימוש סביר במעליות הבנין. עובדה זו צוינה במכתב ת11/ הנ"ל המהווה המשך להתכתבויות קודמות.

למשל ת10/, מכתב עו"ד בן נפתלי לצד ג' מיום 7.1.97, בו מתריע ב"כ הנתבעות כי המעליות שהותקנו בבנין אינן מתפקדות ואינן נותנות לדיירים את השירות שהן אמורות ליתן בצורה חלקה, טובה וללא תקלות.

בתאריך 24.1.97 שולח אינג' שלמה הולץ מכתב לחב' טל מעליות עם העתק למפקח מר פריידלין ולמכותבים נוספים מטעם הנתבעות וצד ג' ומציין כי בבדיקת המעלית הקטנה בבנין נתגלו 20 ליקויים ולאור האמור לעיל הוא דורש ביקורת יסודית ודורש להביא את המעלית למצב פעולה.

בת13/ מ יום 14.11.96 צוין כי במעלית הקטנה רמת התקלות גבוהה ולא קוימה ההבטחה לטפל בנושא בעדיפות ראשונה ואילו במעלית הגדולה נדרש שיפוץ שאמור להימשך כעשרה ימים בחודש דצמבר ובהמשך במכתבו של דן פריידלין מיום 17.12.96 (ת12/) מדווח על תקלות חוזרות ונשנות במעלית הקטנה כאשר המעלית הגדולה נמצאת בשיפוץ ואינה פועלת כלל.

מן המקובץ עולה כי עד מחצית חודש מרץ מעליות הבנין לא תפקדו באופן סביר גם להגדרת הנתבעות 1-2 ובעיית הרטיבות בבנין ובדירת התובע טרם באה על פתרונה. בהתחשב בעובדה שהדירה נשוא הדיון נמצאת בקומה ה11- לא ניתן לצפות מהתובע שיכנס לגור בדירתו במצב זה ולא ניתן לראות במסירה של בנין במצב המתואר במכתב ת11/ מסירה העונה על דרישות ההסכם.

הנתבעות לעומת זאת תולות את האשם בתובע וטוענות כי השינויים שעשה בדירתו גרמו לעיכוב במסירה.

לאחר שבחנתי את הראיות שהוצגו, הגעתי למסקנה כי לכל היותר ניתן לזקוף לחובת התובע עיכוב של 13 יום כאמור בחוות דעתו של המומחה מטעם ביהמ"ש.

יצוין לענין זה כי על פי החוזה בין הצדדים, הרוכש רשאי לבצע שינויים בדירה בכפוף לתנאים המפורטים בסעיף 16 להסכם ת1/(א) והוכח כי התובע עמד בכל התנאים המפורטים לעיל. השינויים בוצעו ע"י הקבלן – למעט אותם פריטים שבוצעו על פי המלצת נציג הנתבעות בעזרת קבלנים חיצוניים והתכניות הוגשו לאישור בעוד מועד ואושרו ע"י מי שהוסמך לכך מטעם הנתבעות וצד ג'.

מעדויות ה"ה פריידלין ולייר התרשמתי כי השניים נאחזים בשינויים שבוצעו בדירה כתירוץ למחדליהם כפי שפורטו לעיל. במהלך הבניה נוהלו ע"י המפקח והקבלן יומני עבודה שחלקם הוגשו ועיון בהם מעלה כי לא צוין עיכוב משמעותי בהתקדמות הבניה של דירת התובע בשל השינויים הנ"ל.

תמוה בעיני מדוע הסתפקו השניים בטענות כלליות ביחס לשינויים מבלי שטרחו לגבות טענותיהם במסמכים המצויים  מטבע הדברים בחזקתם ואילו מיומני העבודה שהוגשו מצטיירת תמונה שונה. לדוגמא, ביומן מס' 47 בת7/ מתרה מר בן דב בקבלן על שהוא משהה את הצעות המחיר ביחס לתכניות השינויים תוך שהוא מציין במפורש את דירה 31.

ביומני עבודה נוספים מצוינים עיכובים הנובעים מטעויות ומחדלים של המתכננים והמבצעים (יומנים 49, 50, 58, 65, 73, 74, 75, 77, 78, 80), ואילו ביומן 51 כותב המהנדס של הפרוייקט שאין הצדקה להארכת זמן ביצוע מיוחדת לדירה 31 ושניתן להשלים בנייתה במהלך העבודה הרגיל.

יתרה מכך, סעיף 16(ה) לחוזה ת1/ קובע:

"נחתמה ההזמנה, ידחה תאריך המסירה כפי שמתחייב מהשינויים והתוספות בין אם הדחיה הוגדרה בהזמנה ובין אם נתבררה בשלב מאוחר יותר… המפקח יהיה הקובע בלעדית לגבי הדחיה ותעודה חתומה על ידו תחשב כראיה נאמנה בדבר כל הכלול בה" (ההדגשה שלי – ש.ד.).

למותר לציין כי תעודה כזו לא הוגשה ע"י המפקח ובעדותו בפני הסתפק מר פריידלין בטענות סתמיות ואמירות כלליות שלא ניתן להסתמך עליהן לקביעת משך העיכוב בגין שינוי זה או אחר.

לאור האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי מסירת הדירה התעכבה במשך שמונה חודשים עקב מחדלי הנתבעות (וצד ג') והתובע זכאי לפיצוי המוסכם בשל הפרה זו.

ליקויי הבניה

בהליכי קדם המשפט מונה מהנדס שמואל רוזנברג כמומחה מטעם בית המשפט על מנת שיבדוק את הדירה ויקבע ממצאים במחלוקת בסוגיה זו.

בתאריך 24.2.99 הוגשה חווה"ד שנערכה לאחר ביקור במקום במעמד הצדדים או נציגיהם.

הליקויים המפורטים מתייחסים לריצוף, חיפוי הקירות, דלתות, חלונות, ממ"ד, מדרגות, תברואה, אינטרקום, טיח וסיוד. כן נראו סימני רטיבות בקירות סביב החלונות המערביים המעידים על רטיבות שהיתה בעבר.

חלק מן הליקויים שנמצאו, ניתנים לתיקון והמומחה קבע את עלות תיקונם ע"י הקבלן וע"י התובע. כן נקבע שווי ירידת הערך ביחס לאותם פריטים שאינם ניתנים לתיקון.

בתשובה לשאלות ב"כ הנתבעים וצד ג' פרט מר רוזנברג מי מבין הצדדים אחראי לליקויים המפורטים בחווה"ד.

ביחס לחלק מהליקויים הושארה השאלה להכרעת בית המשפט כיוון שלא נמסרה למומחה תכנית ממנה ניתן להסיק האם הפריט בוצע על פי התכנית אם לאו. מאחר והנתבעות לא מצאו לנכון להציג למומחה את המסמכים הרלבנטיים המצויים בחזקתן חזקה עליהן שנהגו כך משום שהתכניות המפורטות היו עשויות להצביע עליהן כעל אחראיות לליקוי.

מכל מקום, מקובלות עלי קביעותיו של מר רוזנברג, בעיקר לנוכח העובדה שהצדדים המכירים היטב את החומר ויתרו על חקירתו הנגדית, מה שמצביע על כך שהאמור בחווה"ד תואם את המידע שיש להם בנושאים שבמחלוקת.

לאור קביעות המומחה  יש להפחית מהסכום שנפסק על ידו את הסכום של 300 ש"ח בשל הליקוי שבחלון חדר המשפחה שאת האחריות עליו מטיל המומחה על התובע או האדריכלית מטעמו.

הליקוי במדרגות המובילות בין שני מפלסי הדירה. בבדיקה הסתבר כי רוחב המדרגות קטן מ80- ס"מ שהוא הרוחב שנקבע בתקנות. המומחה השאיר בצריך עיון את השאלה האם מדובר בליקוי בהתחשב בעובדה שמהלך המדרגות הנו פנים דירתי להבדיל ממדרגות המשמשות את כלל הדיירים.

להשקפתי אין מקום לאבחנה בין מדרגות פנימיות למדרגות חיצוניות מאחר ומתקין התקנות קבע רוחב מינימלי על מנת שניתן יהיה להשתמש במדרגות להעברת פרטי ריהוט וחפצים בנוסף על השימוש היומיומי. משהוקטן רוחב המדרגות יש להניח כי הדבר מונע שימוש סביר במדרגות.

יחד עם זאת, אני סבורה שיש להטיל מחצית מהאחריות לליקוי זה על התובע או האדריכלית מטעמו שהיתה אמורה לפקח על הביצוע.

מדובר בפריט משמעותי ובולט ולהשקפתי היה על האדריכלית להיות ערה לליקוי בשלבי הבניה בעת שניתן היה למנעו ואני קובעת פיצוי בראש נזק זה בסך 4,250 ש"ח.

שאלה נוספת העולה מחווה"ד מתייחסת לזהות מבצע התיקונים. לאור העובדה שהתובע פנה לנתבעות הן במהלך הבניה והן לאחר השלמתה, והתלונן על הליקויים הנטענים ובפניות אין ספור בכתב ובעל פה ביקש לתקנם והדבר לא נעשה, סבורני שבכך מיצו הנתבעות וצד ג' את זכותן לבצע התיקונים בעצמן.

סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) קובע:

"התגלתה אי התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר" (ההדגשה שלי – ש.ד.).

ההתכתבות בין הצדדים מלמדת כי נתנו לנתבעות הזדמנויות אין ספור לבצע התיקונים אלא שהן לא ניצלו הזדמנויות אלה ולא ביצעו התיקונים בתוך זמן סביר.

ראה לענין זה ע.א. 472/95, 553 זכריה זלוצ'ין ואח' נ' דיור לעולה וערעור שכנגד פד"י נ(2) 858.

לאור האמור לעיל, המסקנה המתבקשת היא שהתובע זכאי לפיצוי בסכום שישקף את עלות ביצועם של התיקונים על ידו. סה"כ 19,450 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 24.2.99 ועד למועד התשלום בפועל.

הנזק הבלתי ממוני

כפי שפורט לעיל, רכש התובע במיטב כספו דירה המוגדרת כדירת יוקרה והשקיע בה מעבר למחירה הבסיסי ממון ומאמץ רבים על מנת שיוכל להנות ממנה. אלא שלמרבה הצער  ביצוע ההסכם לא תאם את ציפיותיו ושלב הבניה והמסירה היו כרוכים בעגמת נפש רבה בשל הצורך המתמיד לנהל "מאבקים" עם המוכר על מנת שיעמוד בהתחייבותו ויספק ממכר התואם את ציפיותיו הלגיטימיות.

אמנם בסופו של דבר עלה בידי התובע לקבל דירה ראויה למגורים אולם קדמו לכך תקלות רבות כמפורט במכתביו של התובע.

יתרה מכך, על פי חוו"ד המומחה מטעם ביהמ"ש צפוי התובע לטרדה רבה בשלב התיקונים הנוספים.

בשל כל האמור לעיל, אני מחייבת את הנתבעות בפיצוי בגין הנזק הבלתי ממוני בסך 7,500 ש"ח.

לאור טיבם של התיקונים אין אני סבורה שיש הצדקה לפינוי הדירה במהלך ביצועם.

טענה נוספת בפי ב"כ התובע ולפיה הוא זכאי לפיצוי בשל ירידת ערך הדירה כתוצאה מהליקויים. בחוו"ד מר רוזנברג נקבע פיצוי בשל ירידת ערך שנגרמה עקב ליקויים שאינם ניתנים לתיקון ובסוגיה של ירידת ערך כללית קבע המומחה כי במידה והתיקונים יבוצעו בצורה טובה ונאה לא תהיה ירידת ערך נוספת והשקפתו מקובלת עלי בהתחשב בסוג הליקויים ובאפשרויות תיקונם.

ב"כ התובע מפנה לפסק דינה של כב' השופטת דר' ד. פלפל בת.א. 1159/92 בו נקבעה ירידת ערך כללית בשל ליקויים של רטיבות. עיון בפסה"ד מעלה שאין דמיון בין שני המקרים בשל היקף התיקונים וטיבם. יתרה מכך, הערכתו של התובע ביחס לעצם ירידת הערך ושיעורה אינה נתמכת בחוו"ד מומחה. אשר על כן דין טענה זו להדחות.

אי התאמה במערכת החשמל

התובע טוען כי הובטחה לו מערכת חשמל תלת פאזית 50 אמפר בניגוד למערכת שסופקה שהיתה בעלת 25 אמפר בלבד.

יחד עם זאת, מודה התובע כי על פי המיפרט הטכני המערכת שהובטחה היתה של 25 אמפר אלא שלטענתו שילם לנתבעות 1-2 בנפרד עבור שדרוגה.

אולם התובע מסתפק בענין זה בטענה שאינה נתמכת במסמך כלשהו.

התרשמתי כי התובע הינו אדם העומד על זכויותיו ומודע היטב לחשיבות המילה הכתובה וחזקה עליו שהיה שומר את הקבלה הרלבנטית כשם ששמר את האישור על התשלום לחברת החשמל וצרפו לתצהיר (נספח ד(3) לתצהיר ת1/).

יצוין כי בת5/ המפרט את מחירי התוספות שסוכמו בין התובע לקבלן אין זכר לתוספת בגין שדרוג מערכת החשמל.

לאור האמור לעיל, דין טענה זו להדחות.

שטח הדירה

לטענת התובע בתצהירו, לחתימת ההסכם ת1/(א) קדמה מלאכת קידום מכירות ושיווק נמרצת ע"י הנתבעות 3-4 באמצעות נציגתם באתר גב' חנה (צ.ל. מלכה – ש.ד.) ניימן אשר נפגשה עימו מספר רב של פעמים.

כמו כן נפגש התובע עובר לחתימת ההסכם עם מנכ"ל נתבעת 2 מר אבי בן דב אותו הכיר בחודש נובמבר או דצמבר 1994.

נציגים אלה של הנתבעות טרחו ועמלו לשכנע את התובע לרכוש את הדירה אשר הוצגה בפניו לא אחת כדירה ששטחה מעל 245 מ"ר (סעיף 10(א) לתצהיר).

כן הוצג בפניו ע"י הגב' ניימן פרוספקט (ת2/) בו צויין כי בבנין דירות דופלקס בשטחים החל מ225- מ"ר ומאחר ודירתו הוגדרה כדירה בת שישה חדרים, דהיינו, הדגם הגדול יותר, השתכנע התובע ששטח הדירה הינו כ245- מ"ר.

אלא שבמדידות שערך לאחר קבלת החזקה בדירה התגנב חשד ללבו שמא שטחה של הדירה קטן מזה שהובטח לו, ולכן הזמין התובע מהנדס מומחה אשר מדד את הדירה וקבע כי שטחה 197.4 מ"ר בלבד. בגין ההפרש של 47.6 מ"ר זכאי התובע להשקפתו להשבת הסכום של 670,986 ש"ח.

הנתבעות חולקות על גישתו זו של התובע ולטענתן גב' ניימן אכן אמרה לו כי שטח הדירה 245 מ"ר אולם ציינה כי מדובר בשטח ברוטו ועל פי תצהירו של אדריכל אבי מאיר נ1/ (נספח א' טבלת התפלגות הדירות) אכן שטחה של הדירה ברוטו עולה על 245 מ"ר.

בת"י 975 קביעת שטח דירה מובאות שתי הגדרות הרלבנטיות לעניננו.

שטח פנים הדירה מוגדר כ"שטח של חלק הדירה, המשמש או העשוי לשמש אנשים לייעוד שהדירה מיועדת לו".

נוהגים להגדיר את שטח  פנים הדירה כ"שטח נטו".

עוד מתייחס התקן ל"שטח נומינלי" של דירה כ"כינוי מספרי לציון גודל הדירה" שלגביו נוהגים להשתמש במונח "ברוטו".

סעיף 4 לתקן הנ"ל קובע כי:

"השטח של פנים הדירה כולל את שטחה של רצפת הדירה, הנתחם על ידי קירות החוץ של הדירה, לרבות השטחים שמתחת למחיצות הפנימיות, ולמעט השטחים שמתחת לקירות החוץ, שטח פנים הדירה כולל גם את שטח המרפסות המקורות (ראה סעיף 5). שטח זה אינו כולל את שטח הגזוזטרות (המרפסות שאינן מקורות)".

ואילו סעיף 8 לתקן המתייחס לשטח הנומינלי של הדירה קובע:

"השטח הנומינלי של הדירה הוא סכום השטחים של פנים הדירה ושל רכיבים נוספים כגון:

א.  השטח של הגזוזטרות.

ב.  השטח היחסי של הדירה בחדר המדרגות (לרבות פיר המעלית).

ג.  השטח שמתחת לקירות החוץ של הדירה.

ד.  השטח שמתחת למעקות המרפסות של הדירה".

מוסכם על הכל כי אם מודדים את שטח הדירה בהסתמך על סעיף 8 לתקן כמפורט  לעיל, שטחה עולה על 245 מ"ר.

כמו כן מוסכם על כולם שאיש מהמעורבים לא השתמש במונחים "שטח פנים הדירה" או שטח נומינלי וכי הביטויים המקובלים להגדרות אלה הם "שטח נטו" או "שטח ברוטו". אלא שהתובע טוען כי כל המונחים המובאים לעיל לא היו מוכרים לו וכי בעת שהגב' ניימן ציינה בפניו את שטח הדירה הבין כי הכוונה היא לשטח הדירה עצמה ולא עלה בדעתו שניתן לכלול בחישוב השטח את חלקה היחסי של הדירה בחדר המדרגות ובפיר המעלית.

לאחר שבחנתי את עדויות הצדדים הגעתי למסקנה כי תאור התובע את המו"מ שקדם לעיסקה כפי שהובא בתצהירו אינו מדויק (בלשון המעטה). ממכלול העדויות מסתבר כי התובע שהתגורר במרחק לא רב מאתר הבניה (כ100- מ' לפי הגדרתו) החל לגלות ענין ברכישת דירה זמן רב בטרם נפגש לראשונה עם מר בן דב. הוא היה מודע לכך שבאתר פעלה חברת בניה ש"פשטה את הרגל" בעת שהבנין היה במצב של שלד. הוא גם קיבל לידיו פרוספקט דוגמת ת2/.

לאחר שצד ג' קיבלה עליה להשלים את הבנין והבניה הגיעה לקומה 10-11 פנה התובע לגב' ניימן וביקש לקבל מידע נוסף ביחס למחיר הדירה בה גילה ענין ושטחה.

בשלב זה נמסר לו ע"י גב' ניימן ששטח הדירה 245 מ"ר אולם לא נאמר לו אם הכוונה לשטח ברוטו או נטו והוא גם לא שאל (עמ' 10). בחודש נובמבר 94' או סמוך לכך, נפגש התובע לראשונה עם מר בן דב. הפגישה הראשונה התקיימה בבית קפה ולאחר מו"מ ביחס למחיר ערכו השניים על מפית נייר תרשומת אשר סיכמה עקרונית את העיסקה ונרשם בה תאור הממכר והמחיר (עמ' 15-16).

אין חולק כי בשלב זה של המו"מ לא היתה גב' ניימן מעורבת ופרטי העיסקה כפי שנרשמו על המפית הועברו לעוה"ד של התובע.

באשר למצגים שהוצגו לו ע"י מר בן דב מעיד התובע – בניגוד לנטען בתצהיר – כי בשיחתו עם מר בן דב לא נדון שטח הדירה כיוון שהוא יצא מנקודת הנחה ששטחה 245 כמו בפרוספקט. אלא שעיון בפרוספקט מעלה ששטחה של הדירה הספציפית לא צוין בו כלל וכל שצוין הוא שבבנין דופלקסים בני 5.5 ו6- חדרים ששטחם החל מ225- מ"ר. יתרה מכך הסברה של גב' ניימן היה כללי למדי כפי שהעיד התובע (עמ' 17, שורה 14 ואילך):

"דיברתי על השטח. ראיתי את הקטלוג ושאלתי אותה, הרבה לפני שנפגשתי עם אבי, כשקיבלתי נתונים לגבי הדירה. שאלתי אותה מה שטח הדירה. היא אמרה לי 245 מ"ר ומעלה.

היא הסבירה לי למה ומעלה. היה בבנין מודל של הבנין הזה, וכמו שזה נראה בפרוספקט היא הסבירה לי שהדופלקס מתחתנו הוא כ225- מ"ר, ומעל זה היא מעריכה, אני לא יודע אם זה המילה מעריכה או לא, זה 245 ויותר. אלה הנתונים שלי היו, כשבאתי לגבי הדירה. זו הידיעה שהיתה לי לגבי הדירה".

דהיינו, בשלב הראשוני של ההתעניינות  בדירה זמן רב בטרם נפגש עם מר בן דב קיבל התובע מידע כללי כשעל פניו ברור שאין מדובר במידע מדויק כיוון שהתובע עצמו השתמש במונחים "הערכה" ו"כ225-" מ"ר ו- "245 מ"ר ומעלה" והתובע לגרסתו הסתפק במידע זה ומאותו שלב ואילך לא מצא לנכון לשאול שאלות נוספות מה כלול בשטח הנטען האם המרפסת כלולה ומה ביחס לשטח הבלתי מקורה במרכז המפלס הראשון שאותו סגר מאוחר יותר והגדיל ב12- מ"ר נוספים את המפלס העליון.

גרסה זו נראית לי בלתי סבירה בעיקר לנוכח טענתו של התובע כי ראה את המצג כמתייחס לסה"כ הדירה אולם כאשר נשאל האם סה"כ להשקפתו כולל מרפסת השיב:

"הדירה עצמה למגורים. מרפסת לא מקורה, אז ידעתי שלא נחשבת לשטח של הבית לפי ידיעתי".

דהיינו התובע עצמו היה מודע לכך שבחישוב שטח הדירה אין כוללים מרפסת לא מקורה למרות שעל פי הגיונם של דברים לא ניתן להתעלם מתוספת זו לדירה ולמרות זאת לא מצא לנכון לברר כיצד מחושב השטח של 245 מ"ר ומעלה.

לאור האמור לעיל נראה כי התובע לא גילה עניין רב בפרט זה מאחר והבית עמד על תילו (במצב של שלד) והוא יכול היה להתרשם במו עיניו משטח המפלס התחתון  לפחות ומאחר והמקום התאים לצרכיו והמחיר נראה סביר בעיניו לאחר שערך סקר שווקים באתרי בניה נוספים החליט להתקשר בעסקה.

יתרה מכך, חוזה המכר כולל תשריט מפורט של הדירה, תוך פירוט שטחו של כל חדר וחדר, כולל שטח המרפסות. התובע חתם על התשריט לאחר שעיין בו כפי שעיין בחוזה כולו (עמ' 9).

גרסת התובע לפיה הסתפק באמירה המתוארת לעיל של גב' ניימן, ולא מצא לנכון לבדוק את תשריט הדירה, למרות שקרא את החוזה בטרם חתם עליו, וגם היה מיוצג על ידי עורך דין, והתייעץ עימו בטרם חתם על החוזה – אינה סבירה בעיני.

חוסר הסבירות שבגרסה זו זוכה ליתר הדגשה, לאור העובדה שסמוך לאחר החתימה על החוזה, ויתכן שגם לפני כן, קיבל לידיו התובע את התוכניות שהוכנו על ידי האדריכל מאיר והעביר אותן לידי האדריכלית שתכננה עבורו את השינויים בדירה, אולם גם בשלב זה לא עלה לדיון נושא שטח הדירה לא בשיחותיו עם מהנדס פריידלין ולא עם האדריכלית מטעמו.

אם אכן נסיבות הרכישה היו כמתואר לעיל אין לתובע להלין אלא על עצמו, אם הוטעה באשר לשטח הדירה (וכאמור לעיל – אין אני מקבלת גרסה זו).

בסעיף 24 להסכם נכתב:

"הכתוב בחוזה זה ממצה באופן בלעדי את כל המוסכם בין הצדדים ואין להתחשב בכל מו"מ שקדם לחתימתו או שהתקיים בד בבד עם חתימתו ובכל ההצהרות, מצגים, התחייבות או הסכמים שקדמו או שהיו תנאי לחתימתו של חוזה זה וכל אלה בטלים ומבוטלים בזה. החברה תחויב אך ורק עפ"י חוזה זה ולא ע"י הצהרות והודעות שנכללו בעיתון או בפרסומת או במסגרת הדירה לדוגמא".

סבורני כי סעיף זה הינו ברור וחד משמעי, ואם סבר התובע שיש חשיבות לשטח הדירה בכל הנוגע להתקשרות בחוזה – היה עליו לבחון את תכנית הדירה, ואם התקשה להגיע למסקנה באשר לשטח הממשי יכול היה לשאול את נציג החברה, ולקבל מידע מדוייק. לנוכח לשונו החד משמעית של סעיף זה לא ניתן לקבוע כי יש להעדיף את המידע שנמסר לתובע בע"פ ובאופן כללי חודשים מספר לפני שהתקשר בחוזה מבלי שמוסרת האינפורמציה ידעה או יכולה היתה לדעת שאין בכוונתו לברר פרטים נוספים בנקודה זו בטרם יתקשר בהסכם. נראה שסעיף 24 הנ"ל נועד למנוע הסתמכות על מצגים בלתי מדוייקים או חלקיים שנמסרו בשלב זה או אחר של המו"מ, ולפנות את הרוכש לתניתיו המפורטות של ההסכם לתרשים הדירה, ולמפרט הטכני – על מנת למנוע אי הבנות וטעויות.

ב"כ התובע מפנה לשורה של פסקי דין בהם נקבע ע"י בתי המשפט השונים שאין להתעלם ממצגים המופיעים בעלון מידע דוגמת ת2/, אולם המקרים שנדונו באותם פסקי דין שונים בתכלית מאלה שבפני.

בת.א. 17608/95 (נספח 2 לסיכומי ב"כ התובע) צויין בהסכם המכר עצמו שטח של 225 מ"ר, מבלי שצוין אם מדובר בשטח ברוטו או נטו, ומבלי לפרט מה כלול בשטח הנטען. כאשר בענייננו בחוזה עצמו לא צויין שטח הדירה, ופרט זה מופיע בתרשים המהווה הלך בלתי נפרד מההסכם.

בת.א. 1336/87 של בית המשפט המחוזי בירושלים הבטיח הפרוספקט שירותים קהילתיים מושלמים, כאשר בפועל עד מועד פסה"ד, טרם נבנו בשכונה המבנים הציבוריים הנזכרים בו. ונקבע ע"י כב' סגן הנשיא בזק כי בנסיבות אלה מוטל על בית המשפט לברר אם ההצהרות בפרוספקט בנושא המבנים הציבוריים נעשה בתום לב או במרמה בתואנות שווא ומשהגיע למסקנה כי ההצהרה נעשתה בתום לב נדחתה התביעה.

בעניינו המידע שמסרה גב' ניימן היה נכון ונמסר בתום לב ואילו נשאלה על ידי התובע אם מדובר בשטח ברוטו או נטו – היתה מבהירה לו את משמעות ההגדרה "ברוטו", כפי שנהגה ביחס לעד ד"ר אסף יעקב.

ונראה אם כן שהקביעה בת.א. 1336/87 הנ"ל אינה תומכת בגישתו של ב"כ התובע, ואילו בע"א 168/96 (חיפה) נקבע כי שטח הדירות הוקטן מ- 117 מ"ר ל – 111.45, ובעוד שהפרוספקט שנמסר לרוכשים כלל פירוט של שטח הדירה ושטח הקרקע הצמוד לה. התשריט שעליו חתמו בעת עריכת חוזי המכר לא כלל פירוט מידות של שטחי כל דירה ודירה.

ונקבע על ידי בית המשפט:

"נראה כי נושא מימדי הדירה והשטחים הצמודים לה סוכמו למעשה במעמד מסירת הפרוספקט במובן זה שניתן וסביר להניח שאם תצא העיסקה לפועל ונושא השטחים לא יפורט  בחוזה, הרי שהממדים שנקבעו בפרוספקט יחייבו את הצדדים" (הדגשה שלי – ש.ד.).

 בעניננו כאמור פורט נושא השטח בחוזה, בעוד שהמידע החלקי אשר לא התייחס לאופן המדידה נמסר בע"פ כמתואר לעיל.

בע"א 6271/95 (דינים עליון כרך נ"ג 706) חוזר כב' השופט אור על ההלכה לפיה כאשר לא ציין חוזה הרכישה אחרת משצויין בפרוספקט הכוונה הינה כי מצג זה שעל פיו שווקו הדירות יהפוך לחלק מן התנאים המוסכמים; וראה לעניין זה גם ע.א. 6025/92  צמיתות (81) בע"מ נ' חרושת חימר בע"מ  פ"ד נ(1) 826.

גם העובדות של ת"א (ירושלים 1002/98 שונות מאלה שבפני מאחר ושם צויין הן בפרוספקט והן במפרט שצורף להסכם הרכישה שהדיירים זכאים לכך שבמסגרת הרכוש המשותף תהיה להם חניה מקורה בעוד שבפועל נמלך המוכר בדעתו, והחליט לעשות רווח נוסף על ידי מכירת מגרשים ספציפיים והקצאתם לדיירים שהיו מוכנים לשלם תמורתם.

בנסיבות המפורטות לעיל נקבע על ידי כב' הנשיא זיילר כי מידת תום הלב – מחייבת מוכר המתכוון לספק ממכר אחר מזה שתואר על ידו בפרוספקט להדגיש במפורש בפני הקונה, שהממכר הכלול בחוזה רב הסעיפים שונה מזה שהוצע לו במסגרת פעולות קידום המכירות.

בעניינו כאמור, האמור בפרוספקט לא סתר את תוכן החוזה ולחוזה עצמו צורף תרשים שיכול היה להעמיד את התובע על העובדות הרלוונטיות, אילו חפץ לעיין בו.

לאור כל האמור לעיל הגעתי למסקנה כי התובע לא הוטעה על ידי מצגה של הגב' ניימן, מה גם שעל פי החוזה עליו חתם כל המצגים הטרום חוזיים בטלים ותניות החוזה בלבד הן המחייבות.

מעבר לדרוש אציין כי דין התביעה להדחות ככל שהיא נוגעת לשטח הדירה, מאחר ולא הוכח הנזק הנטען בע.א.790/81 American Microsystems Inc. נ. אלביט מחשבים בע"מ וערעור שכנגד פ"ד לט(2) עמ' 785 נקבע על ידי כב' השופט אור (בעמ' 797 מול האות א')

"בהסתמך על הוראות סעיפים 35 ו36- לפקודת הנזיקין [נוסח חדש] ועל לאמור לעיל, כשבוחנים קיומה של עילה בשל התרשלות בהיצג רשלני במהלך מו"מ, יש לבחון: האם הוכח היצג של עובדות; האם ההיצג לא היה מהימן, ובזהירות בשקידה ראויות היה על מציג העובדות לדעת, שההיצג אינו מבוסס; האם היה עליו לצפות כי הצד האחר למשא ומתן הסתמך על דבריו ויפעל על פיהם, ואם יפעל כך עלול להגרם נזק פיזי לגוף או לרכוש או נזק כלכלי לאחר; האם בפועל הסתמך האחר על ההיצג הרשלני וכתוצאה מכך נגרם לו נזק" (הדגשה שלי – ש. ד.)

על פי העובדות שהוכחו בתיק זה לא זו בלבד שהתובע לא הסתמך על המצג הנ"ל, אלא שבפועל גם לא נגרם לו כל נזק.

התובע עצמו העיד כי בטרם קיבל החלטה להתקשר בעסקה נשוא הדיון, ערך סקר שוק ביחס לכדאיות העסקה ולשם השוואה בין עסקאות שונות שבוצעו באותה תקופה ביקש וקיבל מידע ביחס למחירי דירות דומות שהוצעו ברמת אביב ג' ובמשתלה. כן ביקש מידע ביחס לשטחן של הדירות המוצעות.  על סמך הנתונים הללו, הגיע למסקנה באשר למחיר מ"ר בכל אזור. יצויין, שגם בפניותיו לאנשי המכירות באתרים האחרים לא טרח התובע לשאול אם השטח המוצג לו הוא ברוטו או נטו, כך שסביר להניח שגם באותם אתרים נמסר לו מידע ביחס לשטח הדירות ברוטו, ועל כן בהשוואת המחירים בין הדירות השונות נשמר יחס המחירים הראלי.

גם המומחה מטעם בית המשפט, מר רוזנברג, נשאל ביחס למחיר הדירה על פי שטחה בפועל והשיב כי מחיר הדירה הנ"ל ביום החוזה בין התובע לנתבעות הוערך על ידו בסך של כ – 800,000 $ על פי השער היציג באותו יום, דהיינו על פי חוו"ד הנ"ל המחיר ששילם התובע היה המחיר הריאלי של הדירה.

לעומת חוו"ד זו – שאיש לא ביקש לחקור את עורכה בחקירה נגדית, העיד בפני המומחה מר אסא זוהר, אשר קבע בחוו"ד שערכה של הדירה , ששטחה להשקפתו 198 מ"ר לא עלה על 650,000$. אלא שבחקירתו הנגדית הסתבר כי קביעתו אינה מסתמכת על מידע רלוונטי, כיוון שהעסקאות אשר שימשו בסיס לחוות דעתו מתייחסות לדירות שונות מדירת התובע. ועל כן לדעתי ההשוואה אינה רלוונטית, מה גם שתמוהה בעיני כיצד זה לא נמצא למומחה חומר רלוונטי להשוואת המחיר כאשר האיזור בו נערכה העסקה הוא אזור מתפתח ונבנו בו מבנים רבים ועל כן קשה להניח שבתקופה נשוא הדיון או בסמוך לה לא נמכרה אף דירת דופלקס שנתוניה דומים לאלה של דירת התובע.

אשר על כן החלטתי להעדיף את חוו"ד של מר רוזנברג לפיה המחיר ששולם בפועל תמורת הדירה שיקף את מחירה הריאלי.

ההודעה לצד שלישי

מושקוביץ – חברה לבניין בע"מ אינה מתכחשת לחובתה כלפי התובע בכל הנוגע לטיב הבניה ומועד המסירה. אלא שלהשקפתה דין ההודעה לצד שלישי, שהגישו נגדה נתבעות 1 ו- 2 להדחות , מאחר ושולחות ההודעה חייבות לה 674,498 ש"ח, שהוא סכום החשבון הסופי אותו הן מסרבות לפרוע, ומכל מקום להשקפתה לאור אישורו של המפקח ביחס לסכום של 395,481.- ש"ח עולה סכום חובן של הנתבעות 1 ו- 2 כלפיה על החיוב בתיק זה.

נטל ההוכחה של טענת הקיזוז המפורטת לעיל, מוטלת על כתפי הצד השלישי, אולם מבדיקת הראיות שהובאו על ידי צד ג', נראה שאין די בראיות החלקיות שהוצגו בפני להוכיח את טענתה.

אומר מייד כי אין אני קובעת ממצאים לשאלת מצב החשבון בין נתבעות 1 ו- 2 לצד ג', מאחר וחומר הראיות שהוצג לי הינו חלקי בלבד. אולם לצורך קביעת ממצאים במחלוקת שבפני, אין מנוס אלא לדחות את טענת הקיזוז.

לגרסת צד ג' החשבון הסופי אושר על ידי המפקח מר אבי פריידלין, ועל כן על פי תנאי ההסכם בין הצדדים מחובתן של הנתבעות 1 ו- 2 לשלם את החלק שאינו שנוי במחלוקת. אלא שמר פריידלין בעדותו סתר טענה זו, מאחר ולגרסתו בניגוד לנוהל הרגיל בו המפקח בודק את חשבונות הקבלן, ומגיש ליזם המשלם את החשבון המאושר, באתר נשוא הדיון מר אבי בן דוב, אחד המנהלים של נתבעת 2 הודיע לו בשלב מסויים שחשבונות חלקיים יועברו לעיונו בטרם יואשרו. ורק אם הוא יסכים לאשרם יהיה המפקח רשאי להעביר את החשבון כשהוא מאושר באופן פורמלי, ועל כן החשבון שהוצג לו כחשבון מאושר, היה לגרסתו טיוטא של חשבון שהועבר לנתבעות.

יתרה מכך, העד ציין כי במכתב הלוואי הותנה התשלום בחתימת הקבלן על ערבות בסכום של 296,329.- ש"ח (עמ' 36).

לאור האמור לעיל לא ניתן להסתמך על החשבון שהוצג לעד כחשבון סופי, יתרה מכך סעיף 50 ג' להסכם בין היזם לקבלן קובע כי החשבון הסופי יוגש על ידי הקבלן רק לאחר סיום כל העבודה, ויבדק על ידי המפקח, ולאחר מכן יבדק פעם נוספת במשרד הראשי של המזמין בטרם ישולם.

מאחר והחשבון שהוגדר על ידי צד ג' כחשבון סופי, לא אושר על ידי המזמין, הרי שלא ניתן לטעון שסכום זה או אחר אינו שנוי במחלוקת, כפי שטוענת צד ג' . ויודגש שאין בקביעתי זו משום הכרעה בשאלה: האם נהגו הנתבעות 1 ו- 2 בתום לב  בסרבן לאשר את החשבון, וזאת כיוון שלאור החומר החלקי שהוצג בפני לא ניתן לקבוע ממצאים בסוגיה זו.

לסיכום

הנתבעות 1 ו – 2 ישלמו לתובע:

 (1)       16,000$ כערכם בשקלים על פי השער היציג בתאריך 01.04.97 – סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאותו תאריך ועד מועד התשלום בפועל.

(2)        16,450 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 24.2.99 ועד למועד התשלום בפועל.

(3)        7,500 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק הדין ועד למועד התשלום בפועל.

כן ישלמו הנתבעות 1 ו2- הוצאות משפט הכוללות אגרות, שכר עדים ומומחים וכן שכ"ט עו"ד בסך 15,000 ש"ח + מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק הדין ועד יום התשלום המלא בפועל.

צד ג' תשפה את הנתבעות 1 ו2- במלוא הסכום שנפסק על ידי כמפורט לעיל.

התביעה נגד הנתבעות 3 ו4- נדחית בזה.

התובע ישלם לנתבעות 3 ו4- הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 7,000 ש"ח + מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק הדין ועד יום התשלום המלא בפועל.

ניתן והודע ביום 30.4.2000, במעמד:

שרה דותן, שופטת