מהי בכלל ביקורת מבנים ומדוע היא חשובה ומשמעותית
ביקורת מבנים הינה בדיקה הנדסית רחבה ומקיפה על הליקויים הקיימים במבנה או בנכס. הבדיקה מבוצעת רק על ידי מומחה מוסמך לכך. המטרה העיקרית בביקורת המבנים היא לוודא כי לא קיים ליקוי שיכול לסכן אתכם בהמשך הן מבחינת בטחונכם האישי והן מבחינה כלכלית. ייתכן כי בביקורת יעלו ליקויים שיורידו מערך עלות הנכס ואולי זה אף לא כדאי לבצע רכישה. נניח ויהיה מדובר בליקויים קשים שידרשו מכם להמשיך לשהות בנכס הקיים עד שבכלל תוכלו לבצע מעבר. הליקויים שיכולים לאתר הם ביטיחוטיים ואסתטיים. בנוסף, כחלק מהבדיקה מוודאים כי הנכס נבנה ביחס לתקנות ולתקנים מול ענף הבנייה הקבועים בחוק.
ומנגד, ייתכן מצב בו הבדיקה תהיה תקינה ותרגישו יותר בטוחים ברכישה שביצעתם ולא יהיו הפתעות עם הזמן. בסיום הביקורת תקבלו מהמנדס חוות דעת מקצועית המונה את כל הליקויים וכולל המלצות בכל הקשור לתיקונים וכדאיות. כמו כן, חוות השעת שתקבלו תוכל להוות קלף מיקוח למו”מ עם המוכר לגבי קיזוז הליקויים מעלות הנכס. ועל זה נאמר, שתי ציפורים במכה אחת.
ביקרת מבנים כחלק מתהליך של בנייה בישראל
תהליך בניה של בניין הוא תהליך מורכב ומסובך הכרוך במספר שלבים ודורש תיאום ושיתוף פעולה של בעלי מקצוע רבים. בדיוק מסיבה זו בטרם רוכשים דירה חדשה כמו גם במקרה שרוכשים דירה "יד שנייה" או לאחר שיפוץ מבנים – יש הכרח לערוך ביקורת מבנים, באמצעות איש מקצוע מיומן. ממש כשם שסופר שהשלים את ספרו, זקוק להגהה, כך גם דירות ומבנים דורשים פיקוח וביקורת. פיקוח על הבנייה נערך כבר בעת הבנייה, אך לא כולם יודעים שקיים צורך אמיתי בעריכת ביקורת מבנים גם לאחר שהושלמה הבנייה. במהלך הבנייה ישנה ביקורת פנים מטעמו של הקבלן, בעוד שלאחר סיום הבנייה מוטב להשתמש בשירותים חיצוניים להערכת איכות המבנה. רק גורם מקצועי, חיצוני ובלתי תלוי יוכל להעריך באופן אובייקטיבי את טיב המבנה ולספק בדק בית יסודי ונטול פניות.
ביקורת מבנה מאפשרת לכם לוודא כי הנכס עומד בתקני הבנייה. לא פעם אנו נתקלים באסונות לא קלים. מרפסות נופלות, אריחים מתפוררים מחזית בניין ועוד. כל אילו ועוד ליקויי בנייה שיכלו להמנע בקלות במידה והיו מבצעים בטרם ביקורת על המבנה. ביקורת מבנה היא אחד מהסעיפים המרכזיים בבדק בית. בבדק בית מתבצעות בדיקות לכל הנכס. מרמה אסתטית ועד ליקויי בנייה. ביקורת מבנה בודקת את שלד המבנה על מנת להבטיח כי הוא נבנה לפי תקני הבטיחות הנדרשים, חומרים איכותיים ולפי תוכנית בנייה מקורית.
מי רשאי לבצע ביקורת מבנה
רק מהנדס מוסמך רשאי לבצע ביקורת מבנה למול התוכניות המקוריות. כאשר מתגלה סטייה מהתוכנית ההנדסית הדבר מעיד על ליקויים שייבצרו או שכבר נוצרו בנכס. אחד הסעיפים המרכזיים בביקורת הם יציבות השלד על מנת להבטיח שאם יהיו תנועות חדות באדמה הנכס ישאר יציב. כמו כן, נבדקים חומרי הבניה על מנת לוודא כי הם מספיק איכותיים ובלאי לא יתחיל מוקדם מידי.
ייתכן מצב בו הבדיקה תהיה תקינה ותרגישו יותר בטוחים ברכישה שביצעתם או כניסה לנכס חדש או ישן. ליקויים לא קיימים רק בנכסים ישנים ויש לבצע בדיקה בכל נכס. אם למגורים ואם לעסקים. בסיום הבדיקה תקבלו מהמהנדס חוות דעת מקצועית המונה את כל הליקויים וכוללת המלצות בכל הקשור לתיקונים וכדאיות. כמו כן, חוות הדעת שתקבלו תוכל להוות קלף מיקוח למו”מ עם המוכר לגבי קיזוז הליקויים מעלות הנכס. במידה ויהיה לכם צורך עתידי, מסמך הביקורת תקף גם בבתי משפט.
כל הרעיון הוא להגיע להסכמה בזמן המשא ומתן. המהנדס שתבחרו לביקות המבנה ילווא אתכם גם מול הקבלן או בעל הנכס והוא יסייע לכם לטפל בליקויים אם ימצאו כאלו ואם לא.ישנם מצבים בהם הליקויים שמתגלים הם כה רציניים שהעסקה לא מתבצעת. עכשיו תתארו לעצמכם מה היה קורה אם לא הייתם מזמינים בדיקה לנכס והייתם רוכשים אותו. העסקה של חייכם יכולה להביא אתכם למצב כלכלי בעייתי מאוד. קונה חכם הוא קונה שבודק כל מה שאפשרי ומוודא כי העסקה שלו כדאית ובטוחה.
מדוע יש צורך בביצוע ביקורת מבנים ?
הזכות לערוך ביקורת מבנים מהוגנת בחוק מכר דירות סעיף 7א שגורס כי זכותו של כל רוכש דירה לערוך בדק בית, גם במקרה שכבר נחתם חוזה עם קבלן או מוכר הדירה. אם כן, גם במקרים שבהם נרכשה דירה או מבנה, חדש או ישן, יש לקונה את הזכות לערוך ביקורת בניה מקצועית ולדרוש תיקון הליקויים. אנשים רבים שבויים בהנחה כי קניית בית חדש מבטיחה באופן אוטומטי – בית תקני ונטול פגמים. הנחה זו מובנת אך אינה משקפת את המציאות נכוחה. לא פעם ביקורת מבנים מקצועית מגלה ליקויי בניה חמורים ואלה יכולים לנבוע מכמה סיבות: ניסיונות מטעם הקבלן לחסוך, פיקוח בנייה לוקה או רשלני, תכנון לוקה, גימורים ברמה ירודה, שימוש בחומרים זולים ולא איכותיים, סטייה מן התקנים המותרים בחוק וכו'.
על כן , לא פעם אנשים רוכשים דירות חדשות תוך שהם סמוכים ובטוחים כי בצעו את עסקת חייהם אך אינם מודעים כלל לעובדה כי המבנה או הדירה לוקים בפגמים, ליקוי בניה וכשלים מבניים.
ביקורת מבנים – מטרות ותקנות
ביקורת מבנים תכליתה לספק תמונה שלמה ומעמיקה אודות מצבו הנכס. בדיקת בית או בדיקת דירה על ידי אנשי מקצוע תחשוף בפני הרוכש או השוכר את הליקויים הקיימים בנכס, ליקויים אשר לא תמיד גלויים לעין. כשלים שחשיפתם דורשת ידע מקצועי ובעל מקצוע מיומן. ביקורת מבנים נערכת על ידי בודקים מקצועיים. בדיקה מקצועית תבדוק תקינות הבנייה על פי כמה פרמטרים: בהתאם למכון התקנים (מת"י), בהתאם לתקנות הג"א וחוק המכר, בהתאם לנורמות מקצועיות וחוקי הבניה, תקנות ה.ל.ת (הנוגע להיבט התברואתי) ובהתאם לתוכניתה של הדירה ולמפרט הטכני של הנכס. בדיקות אלה יכולות להיערך הן כאשר מדובר בכניסה לבית חדש, הן במקרים בהם של רכישת דירה "יד שנייה", כמו גם לאחר שיפוץ או הרחבה. שימו לב, כאשר מדובר בדיירים שכבר נכנסו לדירה או לבית, ניתן לערוך ביקורת מבנים גם זמן מה לאחר הכניסה לנכס ועדיין יצטרך הקבלן או בעל הנכס לתקן את הליקויים לפי חוק.
לסיכום, אנו בהחלט ממליצים לחסוך היכן שניתן אך יש מקרים בהם המונח על הכף מסוכן מידי. ביחרו איש מקצוע אמין ובעל ניסיון. הראו לו את הנכס גם אם הוא חדש ורק נבנה על ידי הקבלן. וודאו כי איש המקצוע או החברה שלקחתם לצורך הבדיקה מוסמכים לכך. לאחר הבדיקה עברו יחד עם המהנדס שביצע את הבדיקה על כל הסעיפים. בקשו להבין לעומק במה מדובר. ראו האם מדובר בלקות חזותית או בטיחותית. קחו בחשבון שיכולות להיות הפתעות לא טובות אך זה בהחלט לטובתכם בהמשך הדרך מול המוכר. אין טעם לבצע רכישה בעיניים עצומות. המסמך שמפורט שתקבלו קביל בבית המשפט ועליו לעמוד בתקנים. במידה ויהיה צורך בבדיקות עומק אין מקום לדאגה. המכשור הטכנולוגי שקיים כיום מאפשר לבודקים לבצע מינימום נזקים ומקסימום מידע גם לליקויים מוסתרים מתחת לפני השטח.